这里值得一提的是，逐利性是资本的一大基本特性，我们没有理由来怪罪开发商如何无良，毕竟利润最大化是商人乃至企业的终极目标，好比一枝铅笔，卖一元钱有人买，卖一百元也有人买，商家没有理由不卖一百元，这是定律。
众所周知，良性的投资是一个健康市场所需要的，它会在相当程度上给市场注入活力，而投机者则是不受欢迎的，他们往往会把市场推入一个非理性的虚假繁荣中。那么，杭州市场上的投资者究竟是真正的投资者还是投机者呢？这次宏观调控给了我们一个比较准确的答案。
据相关统计，杭州二手房交易市场从今年3月份开始挂牌量激增，但成交量却大幅下滑，且挂牌均价及成交均价均有小幅回落。今年6月以来，我们发现，杭州的一手房市场降价声潮此起彼伏，从不打折的开发商现在纷纷扛起降价大旗，9.5折遍地开花，7折、8折也是屡见不鲜，从而在一定程度上刺激了需求市场，使得杭州的市场成交量在经历了宏观调控后的一段低迷后，于9月、10月左右有了相当程度的放量。而此时的二手房呢，我们可以看到，今天杭州绝大多数的二手次新房的挂牌价及成交价均高于同等地段的新房销售价！也就是说，虽然二手房价格有了一定程度的下调，但调整幅度远小于新盘的调整幅度，另一方面，二手房成交量始终很小，也就是卖方不愿降价，买方不愿接盘，即有价无市。而这又说明了什么？我们来看看长三角的龙头———上海在这一轮宏观调控中的表现，上海市场的情况与杭州正好相反，最初掀起降价浪潮的是浦东新世纪花园周边的二手次新房，惊闻调控令后，首先是二手房大量挂牌，且价格一降再降，然后影响到新盘的销售，进而加剧了二手房价格的下调，它的降价是二手房(次新房)所发起的。
分析个中原因，我们不难发现，上海的购房群体确实存在着相当的投机成分，且大多数为大宗资金运作，政策面的调整可谓击中要害，受资金回笼压力影响，不惜以缩小利润空间甚至蚀本为代价纷纷出逃，进而导致整个市场降价连连，且降幅甚大；而杭州则又呈现出另一番景象，同样受政策影响，确有投机变现者，但是在市场的严峻形势下，很大一部分当初的短线投资者(投机者)由于收益与预期不符而不愿损失可能的利润，进而选择了可能的中长期投资，静观市场变幻，如果说当初是他们拉高了杭州房价，那么现在他们也开始在慢慢吞食自酿的苦酒(长此以往，二手房价格必然下跌)。以上分析也进一步暴露了杭州投资购房群体的基本特征，他们多为小批量的个人投资者，具有资金压力不大，抗风险能力相对较强的特点，短时间内他们并不会形成大量空头，对市场造成大面积、根本性损害的可能性亦不大。
长期来看呢？应该说从中长期角度来看，其中一部分的资本，早早晚晚都是要变现的(一个家庭不可能同时需求三四套住房)，如果市场回暖，变现期就相对缩短，如果市场持续不景气，变现期则要看投资者的个人资金链情况而定，可能会相对较长，而且不太会集中变现(毕竟情况各有不同)，对整体市场的冲击亦不是很大(并不排除对接盘者心理影响较大的情况)。
那么，如果不变现，作为长期投资是否可行呢？这里又涉及另一个话题：租金回报。
租房还是买房？
目前市场上有两种论调，一种是无论市场怎么变，只要买得起，买房一定比租房划算，其理由是租金可以用来付按揭款，最后房子却是自己的；另一种是，现在的杭州房价已经过高，租房比买房划算，其理由是房价与月租金的比率小于1：150。
到底那种说法更合理，我们不妨把购房支出详细列出来算一下。目前市区次中心的一套120平方米次新房(毛坯)，其市场租赁价约为3000元/月(36000元/年)左右，而市场销售价大约为10000元/平方米左右，一次性购买约需120万元，按银行一年期存款利率2.25%计算，其购房的机会成本(即这笔钱如果不购房而用于其他投资所获得的收益)，为27000元/年(2250元/月)，购房的机会成本小于租房的实际支出(不考虑其他获利更高的投资渠道)，购房比租房划算；如果是按揭，按三层首付计算，首付款为36万元左右，其机会成本为8100元/年(675元/月)，2006年个人住房按揭贷款基准利率将调为6.12%，其贷款总额为84万元，按贷款20年计算，支付利息总额为647923元，平均每年利息支出为32396元(2700元/月)，除了购房费用之外，每月还要额外支出3375元，机会成本加上利息支出大于租房费用，租房更划算。
也就是说，在租金不变的情况下(事实上杭州住宅租金的上涨速度是极其缓慢的)，如果房产品本身不升值，买房仅用于出租来获取收益的话，一次性付款还勉强算不亏(如果按银行五年期的存款利率来算，其实还是亏的)，如果是按揭购房的话，租得时间越长亏得越多，这也正是笔者前面所提到的市场中大部分投资购买群体手中的存量房未来一定要释放出来的原因所在。
这样看来，目前市场上，理性的买方动力几乎是不存在的，如果房价继续维持在这一高位运行的话，无房者大可以去租房，生活压力也更小一些。但是，事实却并非如此，杭州市场现在的供应量与交易量的比值虽然不高，但购房者还是大有人在，我们不能简单地以理性和非理性来评述，这与中国人传统的居住观念有关，所谓“居者有其屋”、租的房子是别人的，心里不踏实等，也正是这些因素购成了真实的刚性需求！
后宏观调控时代的博弈
很多人都在说，人们在娶妻生子时一定要买房，这是市场的真实自住需求！我们可能会问：为什么？难道在租来的房子里就不能结婚？答案是：可以，但这不符合社会传统思想，不是多数人的生活状态！
没错，市场博弈的焦点其实就在这里。如果住房需求者都能从实际出发，相当理性地解决需求，那么他一定会选择租房，但面对着社会的传统观念，有多少人能够真正理性地去解决这一问题却是个未知数，从身边一些朋友的购房经历来看，笔者认为不会很多，多数人是逃不开传统的。也就是说，虽然大多数人都认为房价很高，但这并不影响有与之相匹配的经济实力的需求者去购房，而且他会很无奈地认为他别无选择；房价的持续上涨并不会导致无人购房，只是会不断缩小可承受者的范围，只是买得起房子的人不断减少而已。从供应角度来说，在市场价格联盟的基础上(杭州市场宏观调控前的市场状况)，只要供应量控制合理(供应量不断减少以适应可承受价格人群的不断减少)，维持房价不断上涨的基础是存在的，那就是心理刚性需求，他不得不买！
这次宏观调控对杭州市场所带来的硬性冲击应该说并不大，无非是期房不允许转让、两年内转让全额征税等，再加上3月份的个人住房贷款利率上调，与持续高速上涨的房价、投资者手中充裕的资金相比，这些都是微不足道的。其实最重要的影响是心理层面的，宏观调控表明了政府的一种态度，一种控制房价快速上涨的决心，这令买卖双方产生了微妙的心理变化。从供应方来讲，政策面的变化使得行业未来前景不明朗(利润有大幅缩水的可能)，为减少不确定因素所可能造成的损失，急于套现、落袋为安，而政府对于融资渠道的控制更是加剧了这种恐慌心理；从需求方来看，长期以来的升值预期心理(今天不买明天更贵)受到了质疑，对市场未来走势的不确定导致了其持币待购的行动。
于是，经历了短暂的交易双方僵持不下后，供应方开始降价，毕竟他们是大宗资金的持有者，时间久了更为不利，此时价格坚冰才开始松动。这里还有一点需要注意，杭州市政府在2003年间出让土地达到高潮，其中住宅用地多达3517.8亩(2004年还不到2000亩)，这也导致了今年新房供应量的大幅度增加，可以说正是由于市场上有了这么多的供应量，供应方才急于降价以求套现。
从理论角度上来讲，如果此时的需求方继续观望不下单，供应方资金依然无法回笼，唯一的办法就是价格再下调，进一步刺激需求，以求消化，如此反反复复；但这种情况可能发生吗？可以说，现实中几乎不可能发生，原因就在于需求方的心理刚性需求是不可逆转的。房价每下跌一次，就增加了一部分承受需求群体的基数，其中就会有相当一部分人去购买，供应方也将在不断降价的过程中追求各自的利润相对最大化。
在下降通道中，投机购买者的比例也会快速下降，这也形成了真正良性市场的基础，可以预见，在经历了这轮调控风波后，杭州未来的市场将更为理性、更为平稳。而这一下降通道也将持续到市场上供应方资金不再紧张、供需市场的价格认同相当统一为止，这也就构成了未来一段时间内，杭州房地产市场后宏观调控时代的博弈！
