编者按
尽管左右杭州房价的不仅仅是杭州户籍人口的需求，周边外来购房的力量作用其实很大，但这些外来作用变数极大。当你越是供不应求的时候，它越要进来，而当你僵持观望的时候，它就不见了踪影。因此作为理论上的静态分析，就杭州论杭州，该文应该说有其独到之处。
从哲学的角度来看，房价只是表象。左右房价的本质，在于人们的购房心理。用静止的眼光看：买车不如打的，购房不如租房，到饭店吃饭不如自家烧———这是一个不争的事实，然而，有车无车，有房无房———在世面上“混混”的主观感觉、客观感受是完全不同的。购房队伍中，除去投机、投资主动埋单外，很多是受传统世俗观念束缚，存有被动心理。但只要不是“打肿脸充胖子”，仍无可非议。从积极的一面看，一是口袋里有些钱，踮踮脚仍够得上；二是反映了“人往高处走”的社会信心和积极进步心态。
杭州的房价就是这样组成的。只要有价有市，房价本质上并无高低可言。
提到杭州的市场容量，相信绝大多数人都不会有所怀疑，连续五六年的产销两旺已无数次地证明了其强劲的市场依托。让我们来看看真实的数据，椐杭州公安部门统计，杭州2004年末全市户籍人口651.68万，另有流动人口157.86万，共计809.54万人，也就是说目前在杭州保持相对长期生活居住状态的人共有809.54万。
那么，一个800余万人口的城市到底需要多少现代标准住宅才能满足人们的需求呢？假如有30%的流动人口将来也会在杭州买房，那么杭州的购房需求总人口就达699.04万人，按人均居住面积20平方米计算，我们发现杭州的理论住宅需求量高达13981万平方米！让我们再来看看现实的杭州市场供应量，笔者从1998年开始统计(1998年以后的新建住宅基本可以算做现代标准住宅)，截止到2004年底，杭州市住宅累计竣工面积为3772.62平方米，再加上2004年底的施工面积以及近两年已出让土地的未开工土地和一批长期闲置土地，总量大约7100余万平方米；如果再将1985年以后、1998年以前的存量房面积加进来(这批老式住宅目前的使用率依然很高，且拆迁比例很小)，总计也只有8600万平方米左右。从这组数据中可以看出，杭州市住宅需求远大于目前及未来两年内的市场供应，缺口高达5400万平方米！而以2004年512.85万平方米的竣工面积来看，这个缺口要再开发十年左右才能填补，而且这里还不考虑人口的自然增长以及流动人口的持续增加，以及浙江各地来杭购房的相当数量群体。
也许有人会问，那么十年后呢？十年后我们依然有市场，试想，1985年的房子到了2015年，还可能满足人们的居住需求吗？随便拆拆又是1000余万平方米，如果再考虑到人均住房面积的提升，又是数千万平方米！所以，有人说中国房地产市场的繁荣还要持续20年，从理论角度来看并不夸张。
那么，杭州的房地产市场到底那里出了问题，既然供应、需求都是如此旺盛，怎么市场上却是高呼泡沫呢？客观地讲，目前的市场中，供应没有泡沫，需求没有泡沫，发展没有泡沫，而真正的泡沫主要集中在价格方面，而这本身也只是价值标尺的失真，供小于求的市场过激反应而已。那么，让我们看一看杭州的房价到底有多少泡沫。
杭州的房价到底高不高？
依旧来看统计数据。2004年杭州人均可支配收入为14565元，2005年上半年杭州预销售住宅均价为5687元/平方米，二手房成交均价为6754元/平方米。按三口之家，夫妻共同就业，人均居住面积20平方米计算，如果买一手房，家庭要支付341220元(二手房则为405240元)，相当于家庭年收入的11.71倍(二手房则为13.91倍)。众所周知，国际上目前公认的房产品正常市场价格为家庭年收入的6倍，由此可见，杭州市场的价格确实高出很多，换句话说，市场虽然需求旺盛，但价格过高却是不争的事实，加之房产品本身的固有特性(中国人以“安居乐业”为本)，招致公众的非议确实难免。
而以上的计算参照仅为保守估算。人均居住面积，美国是60平方米、欧洲是45平方米、日本是31平方米、新加坡是30平方米，我国台湾地区是28平方米，如果挑个最近的，按28平方米计算，我们会发现，这一比值又有了相当幅度的上升，即三口之家居住面积达84平方米(其实这也接近目前杭州购房者的实际购买面积)，如果在杭州买一手房，家庭要支付477708元(二手房则为567336元)，相当于家庭年收入的16.4倍(二手房则为19.48倍)。也就是说，普通家庭不吃不喝攒钱买房，也要拼个16至20年，而事实上我们怎么能不吃不喝？让我们再看看另一个重要指标———恩格尔系数。杭州2004年统计的恩格尔系数为39.7%，按国际通行标准已达富裕线，以杭州人悠然自得的生活状态来看，应该是名副其实的，但涉及购房，这一切就得重新审视。按39.7%来算，杭州基本家庭单位的年收入除去吃饭这个基本消费后，仅余17565元，就是我们不添衣服穿、不租房子住、不坐公交车等等，一切吃饭之外的开销全部省下，我们还需要花27.2年(二手房为32.3年)的时间攒钱买套房子，而到了买房时，我们已经白发苍苍。也许有人会说我们还有储蓄，我们来看，2004年统计，杭州市居民储蓄总额为1835.2亿元，平均每人2.82万元，也就是说，我们把家中多年以来的所有积累都拿出来还不够付一套房子的首付，即使“啃老族”把四个老人的积累也算上，也才是刚刚够付，而此时已一贫如洗的我们还要面临老人的医疗、孩子的教育、银行的按揭还款等诸多需要花钱的问题！
如此来看，杭州的房价真的是高了，很高了！那么，在一个供应、需求、发展均正常的市场里，是什么造成了与消费承受能力如此脱节的市场价格呢？
投资还是投机？
据相关统计显示，杭州住宅销售给投资客的比例前两年曾高达40%以上，且杭州二手房的空置率、次新房的换手率一直居高不下，这也近一步验证了投资者参与的事实。投资者的升值预期心理、低首付支撑等，导致其对于房价的敏感度相当低、房价弹性相对较强，从而造成了极其繁荣的高价需求市场，自住者的刚性、低价需求和投资者的弹性、升值需求也就形成了需求市场短时间内无法调和的主要矛盾。
