分析师指出，系成交结构“作祟”，8月以来高价房频频成交带动各区域均价上涨，但市场整体价格水平正稳步回落一边是上海各大开发商为过“年关”纷纷降价促销，另一边却是中心城区成交均价不断逆势攀升。
昨日，上海荒岛房产工作室发布的10月荒岛指数报告指出，10月，中心城区价格指数为1118.51点，比9月下跌0.74%，其中闸北、闵行等区域的指数跌幅达1.85%左右，成为12个中心城区中的领跌板块。
上海荒岛房产工作室市场分析师指出，指数下跌的主要原因是楼盘降价销售，“价格指数的下降表明市场价格水平正在稳步回落。”
然而，令人吃惊的是，在价格指数下跌的同时，上海中心城区的成交均价却出现连续上涨走势。报告显示，10月份，上海中心城区均价达每平方米12063元，接近3月份的均价水平，与9月份相比，再度上涨10.5%。“这一上涨势头自8月份起，已持续3个月。”上海荒岛房产工作室研展部闵益飞表示。
是什么原因使上海楼市出现如此反常的现象？闵益飞认为，问题的关键在于房源成交结构，“8月以来高价房频频成交，带动各区域均价上涨。”据介绍，由于成交量的相应减少，黄浦、卢湾、静安等中心城区单个楼盘的价格往往对区域均价产生较大影响，如价格上涨最快的徐汇区，上涨幅度达到6000元/平方米左右，主要是虹桥乐庭成交的拉动，该盘成交均价高达27000元/平方米，并且成交量占徐汇区10月总成交量的三分之一左右。
卢湾区的情况也类似。报告显示，受华府天地成交的影响，10月份卢湾区均价达到了25783元/平方米，高居上海各区榜首。
“事实上，在目前市场形势下，考量房价的时候不能不重视成交结构的变化，否则无法对市场形成一个正确判断。”昨日，一业内人士表示，上海房价降了还是没降，到底降了多少，都因成交结构的变化成了难解之谜。
不过，上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华强调，尽管中心城区均价近月来连续出现上涨走势，但随着供求关系日益失衡，中心城区楼市短期内没有回暖可能。
荒岛提供的数据也显示，10月份，12个中心城区的网上新增供应量较9月份上涨了9.19%，达125.71万平米，而且房源绝大多数来自于在售楼盘的后续供应。
“10月份，12个中心城区的新盘供应较9月减少了11例，仅有25例新盘上市。”闵益飞认为，新盘减少、在售楼盘后续供应增加的现象既可看作是开发商对未来市场信心不足，开发、推盘节奏放缓，也反映出开发商心存侥幸，希望借机完成2005年最后一搏的心态。
“10月的供需比是1：0.55，市场供大于求的形势明显。”据此，上海荒岛房产工作室市场分析师预测，在资金压力下，新一轮的降价与促销风暴将在年末上演。
