做出这一下行时间的判断，张泓铭教授有这样几点理由：
第一，根据历史的经验，下行阶段可长可短，中国的房地产周期基本上在改革开放前是五六年一次，此后1991年至1999年的一个周期特别长，是9年，所以下行阶段也很长。这一轮周期是2000年开始上行的，但这次的下行阶段要比上次短，因为宏观经济的背景和上一轮宏观调控完全不一样，上一轮宏观调控是猛然收缩，几乎冷冻了国民经济的基本方面，但这次宏观经济面相对稳定而且向好。
还有一个原因就是房地产发展的历史阶段，上海房地产发展甚至中国房地产发展阶段还在快速增长，中长期市场的真实需求不但存在而且还很稳定，同时消费者的购买力水平还在不断提高，整个上海房地产市场的前景非常看好。
第三个理由则是上海的世博会，即便房地产下行到2007年，离2010年的世博会有3年时间，社会经济各方面的气氛都会回暖，所以这一轮周期中下行阶段的时间要短于上一轮的周期。
涨幅106%，虚高29%
那么，这段下行周期里，房价的回归幅度会有多大呢？张泓铭教授的观点是：上海房价将适度回归，但无大落可能。
张泓铭教授指出，根据比较可信的上海中房价格指数计算，5年来上海新建住房价格的涨幅约为106%。2000年起，住房价格开始回升，起初3年，上升了约32%，年均不到10%，住房销售量，也由1999年的1500万平方米不到，提高到2002年的1970万平方米。其中，大量地消化了上世纪90年代所留下的空置量。这3年销售量的增长主要来源于真实需求，或许也含有少量的投资需求。但自2003年开始，投资需求尤其是短期套利需求快速增长，导致2003-2004年的房价上升了56%。按照前3年每年上升10%的速度，与市场和社会尚可接受的同样条件比照，则后两年约有29个百分点是存疑的。
张泓铭教授向记者表示，这样的状况严重但没有到达危险点，这可同香港作比较。1997年三季度香港房地产泡沫行将破灭前，房价连续12年大涨了好几倍，单单1995-1997年就大涨了98%，后两年的涨幅几乎走过了上海这5年的价格变化路程，然后才有在金融危机下引爆的6年大跌69%。相比之下，上海房价十多年上升的幅度比起香港来简直是小巫见大巫，同时两年上升的程度和严重性也要轻得多。
满打满算：下跌29%
所以他认为，本轮调控希望上海房价适度回归，满打满算也只应该在29%的基础上讨论问题，根本没有一些人所谓跌幅高达50%的惊人预期。这就是上海房价没有可能大落的根本原因。
最后，张泓铭教授指出，29%只是讨论房价回归的基础，不等于一定可能回归到该数，这有几方面因素的制约。一方面，可以预期宏观经济发展总体上稳定，为上海房地产的软着陆提供相对良好的环境。另一方面，上海的住房需求，具有一般城市并不具备的多元性和持续后劲。
