上海市房产经济学会副会长张泓铭教授详解其地产周期理论：上海楼市下行阶段可能持续一两年时间。
张泓铭，上海社科院城市发展研究中心主任、博导、上海市房产经济学会副会长。
近日，他对眼下处于下行阶段的上海房地产业，提出了自己的时间判断，他估计，目前这个下行阶段可能有一两年时间。得出这一结论的原因何在？下一阶段，上海房地产市场到底何去何从？带着广大持币待购的消费者热切关注的这些问题，本刊记者近日独家采访了张泓铭教授。
三个阶段，逐一经历
今年宏观调控以来，上海房地产市场一直处在下行通道中。前一段时间，上海房地产买方观望气氛浓郁，而卖方捂盘待变。
采访中，张泓铭教授首先向记者谈到上海房地产市场在此轮调控下发展必经的三个阶段。“第一是价稳量缩阶段，即房地产市场上的价格虽有小跌但大体保持稳定，而成交量则大大萎缩。今年4、5月份上海市政府调控政策出台以后几个月中，市场上就出现了这种局面。而当前正逐步进入第二个阶段———价跌量升阶段。这是因为人们已认识到前两年上海楼市房价上涨过高、过快的不合理性。这样的快速上升过程不具有可持续性，因而理性回归是早晚的事。正是基于这样的认识，只有在房价回落到合理的区间内，才会促进交易量的稳步攀升。所谓的‘买涨不买跌’只是对短期投机者适用，而对于真实需求者来说，只要价位达到他们的心理价位，就可能踊跃入市。”
第四季度：价跌量升
张泓铭教授预测，今年第四季度上海房地产市场将出现最典型的价跌量升行情，这和开发商的财务要求相契合。第四季度正是开发商归还银行贷款、结算建设工程款、支付建筑材料费等的关键时期，而上市公司则还要做年终报表，评定业绩等等，如果成交量无法提升，上述一系列问题都会使开发商疲于应付。而放大成交量最简单易行且最有效的方法就是跌价销售。
面对一些开发商宣称自己实力雄厚、没有年底回笼资金的顾虑，张泓铭教授指出，在年底这些开发商最需要的是流动资金的周转，这与开发商拥有的总资产无关，哪怕身价几亿、几十亿的开发商也可能会因为几百几千万的流动资金而犯愁。
2007年：价量齐稳
“从第二阶段过渡到第三阶段的‘价量齐稳’需要经历比较长的时间。”张泓铭教授表示，当市场上的价格基本到位，市场购买力真正释放，其他各方面都完成调整后，市场就将进入价量齐稳的第三阶段。如果各方面都把握好的话，上海房地产市场最迟将在2007年进入回暖阶段。
3年回暖，迎接世博会
张泓铭教授指出，去年上海房地产市场成交量是3000多万平方米，经过今年宏观调控以后，到年底，投资需求和投机需求会大量萎缩，3000多万平方米里面估计有一部分要滞销。去年年底上海的空置量只有三四百万平方米，今年可能有较多的新增空置量。到年底，空置总量可能接近1997年左右的水平。对这些空置量，可能需要一两年时间的消化期。
