“61%的房地产信托项目到期未能按时清算。”9月初，银监会向各地方银监局下发的212号文即《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(下简称《通知》)，对今年5月末以前信托项目的兑付进行了调查统计，其中房地产信托项目的“负债率”最高。
为防范房地产信托存在的金融风险，《通知》为新发行的房地产信托垒起了三道门槛：房地产企业必须同时满足所开发项目的自有资金投入须超过开发项目总投资的35%、项目四证齐全及新开发的房地产项目，其企业须具有行政主管部门核发的房地产开发二级资质，才能通过房地产信托融资。
行业特点潜藏风险
“房地产业资金流动性差是房地产信托兑现率低的一个重要原因。”西南证券研究发展中心研究员孟辉在接受中国经济时报记者采访时指出，除去一些各行业共同存在的问题，如信用风险即融资的房地产企业到期无力归还信托融资资金等，房地产资金过度集中在单个项目，变现难、流动性差，不利于控制风险。
而且，房地产项目的开发周期往往较长，存在很多不可知的变数。宏观如国家的系列调控政策，微观则有项目无法如期完工、无法如期拿到预售许可证等因素，都可能导致房地产项目无法及时回笼资金，从而按期兑付信托。
“当然，这些风险在房地产项目进行信托计划的设计时，就应该做好充分的预估，并制定规避风险的预案，如通过优化资金配比结构、担保方回购等方式控制风险。”孟辉认为，不仅如此，在信托项目进行的过程中，也应该随时监控预案的执行。
信托利润削薄
“房地产信托业务看来是很难做下去了。”北京一位不愿具名的信托公司高层向中国经济时报记者表示，目前在其公司做信托的房地产项目，够得上《通知》门槛的并不多，这就意味着一些已经到手的业务，不得不被迫搁浅。
他向记者透露，在全部集合信托业务中，房地产信托已经占有很重的比例。而且，由于房地产信托项目平均预期收益率远远高于其他行业的信托产品，其佣金收入亦在集合信托业务利润构成中占据重要地位，因此，此番《通知》设限，无疑对信托公司是一个不小的冲击。
记者查阅相关统计信息资料获悉，今年1至8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。
与其他理财产品相比，房地产信托预期年收益率高于5%的高收益，吸引了众多投资者的注意。不少房地产信托十分畅销，一经发行，很快售罄。
“好不容易有机会涉足房地产信托业务，现在还未全面开展就得退出。”他表示，以往在与银行的竞争中，信托公司一直处于劣势。通常房地产商从前期土地开发到后期按揭都是找银行贷款融资，而信托公司能拿到的项目都是银行不要的，风险也很大。
近年来，由于商业银行银根紧缩以及调息等系列融资环境的变化，让不少房地产企业转投信托，为信托业带来发展契机。但《通知》对房地产信托规定的高于商业银行的自有资金比例以及相关资质要求，让具备门槛优势的信托业再次跌入“劣势”。
信托政策应“刚柔相济”
“总体来说，《通知》对房地产信托定出的这些限定偏于刚性。”孟辉指出，信托行业和其他任何行业一样也是良莠不齐，虽然存在不少信用差、操作不规范的信托公司，但也有不少优质信托公司具备较高的风险控制能力和信用度。
这种“一刀切”的规定，的确能够从某种程度规避一些“劣质”公司的不规范行为所带来的金融风险，但对于那些有能力经营房地产信托业务的信托公司则有失公允。
据记者了解，在《通知》发布后不久，银监会又向各地方银监局下发了《信托投资公司监管评级体系(草案)》，其中关于信托公司评级体系的各类指标达数十项，涉及公司治理、管理能力、信托业务的开展能力、信托业务的合规性、固有业务及附加指标等。每项指标均配有详细描述，以便信托公司对号入座进行打分，分数有正分和负分最后按总分为信托公司分类。
