外资之所以选择今年下半年集中进入，主要还是宏观调控之后，房地产企业对直接投资的需求急剧增加。
一位行业资深人士指出，中国的房地产的公司多数都是项目公司。此类公司的运营就是，借助政府资源，拿了一块地，然后从银行圈钱进行开发。然后用一个项目赚的钱再去拿地，再滚10倍的项目。这类公司无论从管理能力、策划能力、规划能力，到最后开发建设、销售、销售之后的管理，都不会成体系。
宏观调控一开始，此类公司开始面临资金困境。即便银根放松后，此类公司仍然困难，尤其是银行对自有资金的要求非常严格。这逼迫中小开发商开辟更多的直接投资渠道。
而一些大型开发商，宏观调控造成的地价回落，给了他们一个重新整合土地储备的良机。跟外资合作能够帮助他们树立行业“领头羊”的地位。
而另一方面，全球的资金供给非常充分的。这是外资集中进入最大的动力。
按他们的判断，国内房地产业从法律法规、产权的界定、二级市场交易到土地开发的招、拍、挂的原则等已经相对比较成熟，市场运作也越来越规范了。一位市场人士指出，对经营性的风险投资者是可以接受的，但他们需要了解风险在哪儿，需要更多的透明度。
在方方看来，实际上国外投资者对中国房地产的投资风险的接受程度越来越大。目前，境外投资者投资房地产债券年利率约在7%-8%左右，而私募基金对投资回报的要求则高达20%以上。这些投资者愿意承担风险的最主要原因，是他们看到了中国城镇化的速度。“这是个关键因素，中国的城镇化进程中蕴藏着房地产业巨大的潜力。不少国外投资者都想在其中分一杯羹。”方方说。
信托无门
与外资机构的纷纷热捧相比，国内的信托公司却是参与无门。
部分原因是，由于政策法规及市场环境等因素，房地产信托基金目前在我国的发展仍然存在一定障碍。
在日前召开的2005年REITs(北京)国际合作论坛上，银监会法规部副主任李伏安表示，带有REITs色彩的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》最早将在年底出台。而真正的房地产信托基金出台还遥遥无期。
而另一方面，带有过渡性质的房地产资金信托目前也受到了来自银监会的严格监管。
2005年9月，银监会下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)，提示信托投资公司密切关注房地产业务风险，规范经营行为。一位业内人士评论，该标准向银行放贷的标准看齐，信托公司和银行竞争，信托公司毫无胜算。
而方方则认为，目前缺乏房地产投资基金是中国资本市场的一个损失，尤其是香港于2005年6月修改了其《房地产投资信托基金守则》，放宽了房地产投资信托基金(REITs)的地域限制。大量内地房地产项目到香港上市，有可能引发一轮中资的风险投资海外上市的热潮。
