而让记者感到震撼的是，他给记者出示的一本厚厚的深圳某知名地产项目全程策划书，“有了这本书，你就知道深圳的房价是怎样涨起来的，你也就懂房地产了。”他高深莫测地对记者表示。
记者从书中看到了一个个陌生的术语，比如：“自主定价，分期销售，认筹销控……”后面的几张赫然印着：“项目炒作价格走势流程图”。
“你以为深圳真有那么多富翁啊，动不动就是百万元的房子销售一空，笑话，这是策划的力量，是媒体、开发商一起将深圳的房价抬起来的，同属一个利益集团，大家都有钱赚，你不赚你傻。”
“比如关外有些地方，荒郊野外的，什么17英里啊，日辉台啊，配套没有多少，交通又不便，但照样轻松卖完，谁那么傻去那里住啊，大部分都空着呢，但房子在炒家手中流转，它升值了，这就行了，至于谁住，那就不管了。”
“说白了很多房子是业内人士自己人先炒一圈，知道信息的，有熟人的，炒热后交给第二拨人，轮着来，这叫利益共沾。别以为那就是真实的房价，这其实是叫伪市场伪房价。”
谈到深圳房价飙升之谜，这位资深地产人士真是诲人不倦，“核心是行业自炒，但这个行业是个宽泛的行业，地方政府算不算，地方媒体从业人员算不算，深圳还专门出现了一群负责网络炒作的剑客，很多都是间接给开发商打工的。集体发力，托一托，房价不就起来了吗？等到项目出来了，开发商再‘内部认购’一把，大家都赚钱了，谁不开心啊！”
销售流程图折射房价操控之道
记者向他请教房价操控之道，他告诉记者，认真读销售流程图就可以了，具体情况他不愿多说。随后，记者从深圳知名地产策划人异形工作室那里，得到了一些具体的解释———拿地后，到项目认筹前，先预热，集中于媒体炒作、包装项目概念和片区前景，以及关于如何实现“炒热片区”。
异形工作室一位工作人员以宝安“深圳西岸”的炒作案例向记者介绍，首先，在经过充分酝酿、造势并进行片区全方位解读和产品包装后
集中“软文轰炸”；其次，揭示片区未来规划利好，或拥有独特的人文环境等“含金”要素；最后，同时启动的片区诸项目产品，都能走在产品创新的前列。此外，发展商口碑、物管选择、现场服务和片区定价的“默契”程度，都是必不可少的。
“认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点，是营销过程中最重要的几个环节。”这位工作人员继续说道。认筹是楼盘最早的准亮相，在今年3月底新政出台之前，无论是否取得预售证，几乎所有楼盘都采取了以认筹积累客户的方式。
比如万科，万科17英里二期本身只有300套左右，但在整个推广的过程中交纳了5万元诚意金的客户有400多人，另外进行登记的有1000多人。为了制造轰动的效应，万科在8月份国土局已经批准销售的情况下，将售楼时间定在了“十一”。在“十一”前，不透露销售价格和销售的数量，只是不断地发信息要求大家到场参加抽签，这样制造出来的气氛，大家能不排队去抢吗？
认筹后，就等着坐地起价吧。重要的是要采取分期推盘的形式，这样，把多次积累的客户放到一起，深圳很多项目认筹人数是套数的5倍之多，坐地抬价就成功了。
对于房地产市场，除了认筹、选房、开盘、加推、入伙、尾盘等节点之外，早期还有二次开盘、加推之说，这些都在深圳楼市使用并成为一种常见营销形式。开盘销售快的楼盘，甚至会在当天或第二天加推单位，或全部推出剩余已取证单位。
深圳市房地产研究所所长王锋博士表示：“一个1000套房子的楼盘，开发商先推出一期100套上市，制造‘抢购’局面，给消费者造成房子紧缺的心理暗示，接着推出二期100套，再次出现‘抢购’局面，房价‘理所当然’地上涨一截，然后三期、四期依此类推，房价被人为操控猛涨。”
“房地产炒作首先是从房地产开发商开始。甚至还有人小心翼翼地称，某些地方政府工作人员也在有意无意地支持着种种炒房行为，因为以上各方都是房价上涨的既得利益者。”综合开发研究院地产研究所宋丁博士对记者这样总结道。
至此，记者调查深圳房价疯涨的深层原因似乎浮出了水面。但业界还认为，除了房地产开发商外，不少房地产中介商在炒房中亦起到很重要的作用。有一种躲在暗处的炒客，他们以A、B、C等“化名”出现在开发商的销售记录里，这算不算是楼市“黑客”呢？他们的背后又是什么？(毛瀚民/文)
