但人们容易忽视的事实是，现在市场供应的房子在品质上不断提高，给购买者带来的效用越来越大。同座城市同样地段建造的房子，即使不考虑房子建筑质量的改善，10年前建的商品房往往没有良好的物业管理和配套设施，附近公共设施不足、交通不便；10年后建的商品房基本都有很好的小区建设和物业管理，配套设施完备，通地铁通轻轨，又有大量公共绿地，这给购买者带来的享受差距是巨大的。这个时候房价不涨就既不合情理也不现实了。这个道理就像奔4价格比奔2高，彩色电视机价格也比黑白电视机贵，但因为包含的内容品质不一样，消费者是心甘情愿地付出更高的价格得到更多的享受。这与需求推动带来的价格上涨是有根本不同的。
在后一种情况下，消费者付出了更高的价格，却没有得到任何效用上的补偿，完全是净损失。“平均销售价格法”的局限就在于，对于房屋这样非均质性的商品，无法看出不同时期的质量改善对总体价格走势的影响。也就是说，对于房子这样非均质性很强的商品，不同时期的平均销售价格数据在严格意义上并无可比性。
剥离两类因素重建价格指数
简而言之，房地产价格变动中，存在两类性质不同的推动因素：一个是在房子包含的价值内容没有改变的时候，因为需求增加或建筑成本上升等市场原因带来的上涨因素；一个是在供求关系不变的时候，因为房产内部和外延的价值的增加，让购房者享受到更高效用，消费者意愿支付价格上升而带来的价格上涨因素。这是两种具有完全不同经济政策含义的变动因素。在前者，消费者付出了更高的价格，却没有得到更多的享受；在后者，消费者付出了更高的价格，也得到了更多的享受。
错误的价格指数，不仅严重误导房地产消费者，也会迷惑投资者和政府决策者。对于消费者以及投资者而言，他们根据权威部门公布的市场价格指数走势来决定自己的行为。如果权威部门公布的价格指数有严重缺陷的，给大家一个错误的市场走势信号，必然会对市场行为主体造成误导，对政府部门的决策也同样会造成误导。
北京房地产市场就曾经出现这种情况。2003年有一个阶段由于政府推出的经济适用房集中上市，使销售价格指数突然有大幅度下调。显然这只是供应的结构性问题，与市场需求基本面无关。然而如果不明白这些道理，销售价格指数的下跌就会给市场造成不必要的疑惑甚至恐慌。同样，预备购房者和潜在房产投资者如果单看房产平均销售价格在近年来的上升幅度，而看不到同期房产在质量和效用上的提高，也会过高估计房产需求的增加，而造成错误的市场行为。
科学的计算方式应该是，考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售价格的影响，只有这样才能反映真正的市场需求变动，传达正确的市场信号。所谓同质房产，就是同一区域同一地段同样建材和结构的房子，但在实际研究中要复杂得多。因为在中国，城市面貌在发生剧烈的变化，同一个地段隔几年就完全不一样，对购房者的意义也大不一样。但总的原理是，要把价格的历史变化和品质的历史变化联系起来。在西方发达国家的房地产价格研究和市场实践中普遍采用的特征价格法指数，或称享乐价格法指数(hedonic price index)，就是基于这个原理。但在中国，学界对房地产价格在理论上的分析还不够深入，对特征价格法的认识还很少，应用到实践上的探索更是尚未起步。
总之，只有精确分解两类推动因素在当前房地产价格上涨幅度中的各自比重，才能准确把握房地产市场供需关系的变动走势，从而为制定符合市场规律的房地产政策提供科学依据。在没有进行大规模的对特定城市的实证研究之前，还无法断言在进行这两种因素的分离之后，会在多大程度上调整北京上海等房地产市场根据平均销售法算出来的历史价格上升幅度，会不会从根本上改变现在舆论一致认定的这些房地产市场价格疯狂上涨的“定论”。
无论如何在没有精确科学研究的基础之上，仅依据主观感觉和不严谨的方法对房地产市场作出的政策层面上的判断，是草率的，也是危险的。
