从2003年下半年以来，特别是2004年之后，全国各地房地产市场普遍出现了房价的大幅度上涨。在热点城市，一些外资与开发商联手掀起的投机炒作风潮，是导致房价迅速呈阶梯式飙升的最重要原因之一。外资进入中国房地产市场，有利于提高房地产行业整体水平，带动本土企业迅速提高综合竞争能力，也有利于拓展房地产企业融资渠道，分散银行过于集中的风险。同时，由于海外资金经常以不可预料的非正常途径和方式进入市场，外汇、金融部门很难准确把握和监控，也给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险。
外资进入房地产市场渠道复杂，监管困难
在中国经济快速增长以及长期趋势看好、国内房价上涨、人民币升值等多项预期背景下，根据资本趋利的属性，一些境外资金被大规模吸引到国内一些热点地区的房地产领域，目前，外资进入房地产市场主要有开发和销售两个环节。具体包括外商直接投资(包括独资或合资公司)、借用外债和境外机构投资、个人以自购和包销方式购买商品房等。
在外商直接投资方面，根据统计数字，从1999年至2004年底，房地产行业累计合同使用外资410亿美元，实际使用外资298亿美元。
外商房地产开发企业除依靠自有资金外，一般还借用境外银行和股东贷款等形式的外债。国内房地产企业通过各种方式进入国际资本市场进行融资，也为外资进入中国提供了主要渠道。有些项目在做海外推广时，以收取高额预定金的形式，变相向境外融通房地产开发资金。国外资本通过委托在中国注册的投资公司，把资金注入到房地产开发渠道或在销售市场上大批量购买商品房，也有以个人名义直接购买整栋房屋或个别单元的。
外资主要进入热点城市，总量上比例不高，但影响巨大
从国家统计局的统计数据来看，近几年来，全国房地产开发资金来源总量中，外资所占比例一直徘徊在1.5%左右，基本呈比较稳定态势。但从2004年以来，外资进入中国房地产市场的途径从投资建设转向市场购买，特别是在一些房价上涨较快的热点城市比较明显。但这部分资金量并没有在资金来源中统计，因此，因外资进入市场的途径和方式很多，有些是委托国内投资、理财机构完成的，所以，究竞有多少外资很难统计。
外管局披露的数据没有说明市场总额是按什么测算的，如果按2004年全国商品房销售额10375.7亿元来测算，则只占2%。外资在热点城市的比例，如上海是外资炒作比较集中的地区，据央行有关部门调查统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。
这些数据表明，外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。但从全国来看，比例并没有那么高，特别是一些中西部地区，据调查，几乎没有外资的身影。
