例如，北京地税局在2003年至2005年上半年对1103户房地产企业进行纳税检查时发现，有问题的房地产企业多达725户，有问题率高达66%。问题房地产企业补税总金额高达10.05亿元，缴纳的滞纳金、罚款达7708万元之多。因此，五年来每年都被认定为全国范围内税收专项检查重点的，仅有房地产一个行业。
“其实，税务部门对房地产业还是管得挺紧的。北京房地产企业一年营业额上千亿，这么大一块肥肉，税务局能不重点查嘛。但是，为什么还是出现那么多问题？我想主要还是因为房地产业的一些特殊性。”一位不愿透露姓名的开发商表示。
他透露，房地产公司相对其它行业，其逃税或避税的空间会更大。其中一个常见的做法是将资产和现金分开。
“比如开发了一个住宅项目，其中有一个配套的写字楼。我先建住宅，预售后拿到1亿元收入，但是我可以把1亿元里的8千万元拿来盖写字楼，盖好后我不卖，拿来出租。这样8千万在账目上就成了投资而非收入，住宅预售的账面收入只有2千万元，而写字楼只需缴纳出租的税收，总体应纳税额就少了。”
中央财经大学的刘桓教授说，房地产业纳税的一个通病是项目完工以后，项目公司员工即告解散，如果税务局不先按季度征税，那么追查该公司缴税情况以及补缴税款就会面临较大困难。
北京某施工企业一位财务人员的说法佐证了这个观点。这家企业在北京办公，但员工全部是广东潮州人，公司内的通用语言是潮州话。“干这行要保守的秘密很多，招老乡老板比较放心。我们在一家公司都干不久的，往往一个项目完工了，你也就要另谋出路了。”
刘桓还表示，以房地产业的预售和开发周期长的特点，如果在整个项目完工后再进行结算，将有失公平。“开发商卖的产品类似一种期权，应当遵从‘权责发生制’，在销售行为发生时进行纳税。”
“这种按核定存益率计提征收的做法，以前都是针对餐饮、美容美发这些消费者很少索要发票、成本又不明朗的行业。”一位税务业内人士认为，预征说明房地产业成本仍然不明。
税改积重
“预征的方式既变相提高了税率，又加大了资金成本。”任志强称，税制不统一带来很多竞争环境不平等的问题。拿营业税来说，“竣工前不让结算收入和利润，但要收营业税。收了也就收了，但至少要计到税里，算成收入，不能算‘应付款’啊。”
继中国纳税企业300强中没有一家房地产公司的消息广为流传之后，对于房地产企业“计提”的争论立刻在地产界炸开了锅。
北京富力成房地产公司的销售总监周超连用几个反问表达疑惑，“每季度都交，最后还要累计结算，这样企业和税务局都要增加不少工作量吧？还有，怎么计算销售量？碰上退房怎么办？”
在很长一段时期，房地产企业均是自行开销售发票，待项目完工、利润结算后申报缴纳企业所得税，直至2001年国家税务总局下发文件，规定通过预售方式进行开发的外商投资房地产公司，其纳税义务发生时间为收到预售款之日，要在每季度预交。
2003年国税总局发文将其扩展至内资企业。此后，由于2003年以前注册成立企业的企业所得税是交至地税局(如华远这样的大型企业交至国税局)，2003年之后成立的企业则是交至国税局，而国税和地税在预征制度上政策又不同，造成了各家房地产企业面临纳税成本的不同。这使得包括任志强在内的部分开发商苦恼不已。
不少开发商抱怨15%的税率过高。“尤其在项目的前两期，资金压力很大。”一位开发商说。
15%的税率究竟会对房地产企业的资金链产生多大影响？任志强称，因为预交就要付出利息成本，这样算起来累计税收甚至大于45%。
但中体奥林匹克花园的销售经理范睿表示，“对总体现金流有影响，但对利润没影响。”他认为，这项政策的影响程度关键看项目的利润率。如果利润低，即使项目完工后税务局把多缴的税款退回，也损失了不少利息。而对利润高的企业来说，说不定还是件好事，因为可以分摊成本。
“无论这是什么政策，只要公平就行。但漏洞在于，如果大家都公平了，那成本就会转嫁到房价上。”一位房地产咨询公司的人士表示，税率和征收方式的公平比税率绝对值高低更重要。
他说，现在国税局每年都对房地产业进行专项检查，要付出大量人力物力，不是个长期有效的办法。“关键是要治本，现在的税制还有待完善。”陈文雅
