根据中国国情，应严格控制外资进入中国普通住宅市场
中国的人多地少的国情，决定了将永远面临经济快速发展与建设用地紧张的矛盾。特别是随着中国城镇化进程的逐渐加快，大量的农村人口将流向城市，再加上城镇自身人口改善住房条件的需求日益迫切，住宅供需矛盾将持续相当长的时期。世界上很多国家，包括人少地多的发达国家，都有相应的住宅以满足本国常住居民自住为主的相关政策，而中国却在取消内外销商品房区别后，没有及时出台限制非本地居民投资性购房的配套政策，导致外资不计成本大量炒房，拉升房价后又如股票市场一样，在高位赚取巨额利润后迅速撤离，给本地居民带来可望不可及的高房价，增加了改善住房条件的难度，加大了社会矛盾。
今年三月，在上海房价持续高涨时，我们曾到上海等城市进行调研，并提出了外资(或外国人)不允许购买本地普通商品住宅的政策建议。随着宏观调控逐步转向长效调控机制，相应的对策措施也应统筹考虑。即充分借鉴国外一些好的经验，在住房资源有限的情况下，优先充分保护本国居民的住房权益。
当前的金融政策和手段很难对外资进入房地产市场进行有效的监管
由于中国目前还没有出台针对产业基金的法律法规，因此房地产基金处于无法可依的局面。近两年境外资金进入中国房地产市场，除了以房地产独资公司和合资公司形式进入外，还常以外资产业基金投资公司的身份投资房地产，如摩根士丹利下属房地产投资基金(MSREF)、荷兰国际房地产和新加坡嘉德置地等。法规政策的不完善和障碍，迫使外资基金改头换面进入中国，一般多以在低税收地区注册的投资公司的名义出现，即扮演的是投资人的角色，核心内容还是投融资活动。
2005年前，外资房地产公司还只能以合资企业身份在中国房地产市场开展业务，但从2005年起，随着中国加入世贸组织后过渡期的结束，已允许外资公司在中国设立独资企业进行房地产项目的开发，外资公司凭借其强大的资金实力，市场竞争能力将远远超过本土企业，并且在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构会以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。及时研究出台相关政策法规加强对外资进行有效监管已成为当前金融、外汇以及房地产主管部门最迫切的任务。
本轮宏观调控已出台了相应的限制期房转让、购买后两年内转让全额征收营业税等相关政策，这将有效扼制国外资本在销售环节投机炒房，像过去在上海房地产市场上掀起的外资炒房风暴将很难再现。但是，短期炒作转为长线投资也会影响到房价变化和普通居民正常住房消费，同时，大规模的外资集中于某一城市或某一项目，都会对房地产市场带来巨大影响，但目前金融方面监管手段还比较缺乏，不仅数据很难真实统计，即使掌握态势，也没有相应的措施进行有效干预。从未来房地产市场发展趋势看，不论是投资还是消费环节，都应尽快出台明确的法规政策，以符合中国国情、切实保护本国居民正常的住房消费为制定政策的出发点。
在缺乏有效监管的前提下，非正常渠道的外资进入市场不利于房地产市场健康发展，也不利于宏观调控的贯彻落实。
(作者：建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员文林峰)
