事实上，从8月份开始，沪上各家银行对房龄10年以上、总价50万元以下的老公房松开了口子，而就在几个月前基本上所有银行的口径都是一样的决绝——10年以上的老公房不贷。银行人士对老公房的放松是这样解释的，这种做法并不违背此次房地产调控精神，因为这类房屋的购买者主要是自住。除了10年房龄的老公房，沪上银行并没有对个人住房贷款政策放松口子。“怎么可能放松？”针对个人住房贷款整体松动的说法，中国银行上海分行零售贷款科科长刘利觉得有些不可理喻。3月份，央行才下发指令性意见，对各地的住房贷款利率统一上调，对于贷款成数放低。“八成房贷，这是我们在房贷最为宽松的时候才执行的政策，现在的形势并没有好到可以放松房贷的时候。”
成交量的多寡直接反映楼市交易的活跃程度，是楼市的“晴雨表”，也是各银行决定银根松紧的重要依据。上海房屋土地资源管理局的官方网站公布的成交数据显示，最近数月上海新房日均成交量一直在一百多套到两百多套之间徘徊，而在鼎盛时期，每天的日均成交量都在700套以上。针对有媒体说房地产贷款有松动迹象，建设银行上海分行房地产贷款负责人说，“没有成交量，就意味着开发商没有现金流，放出去的贷款就收不回来，银行是绝不可能在这种情况下再放松房地产贷款的。”
银行房贷绝地反击
业内人士认为，银行业其实也处于两难之中。一方面在目前房市并未出现明显跌势的情况下，银行很难对这样一块精品市场放手；但另一方面，在目前宏观调控的大背景下，加强风险控制势在必行。事实上，从个人房贷到开发商贷款，种种迹象使市场看到了银行有松绑房贷的“恻隐之心”。尽管商业银行管理层言辞谨慎，但直接来自基层利润核算单位的声音却并不尽相同。如建行某支行一位信贷员就直言:“银行再怎么注意风险，最终目标还是要盈利。马上就到四季度了，完成贷款任务压力还是相当大的。”而股份制银行方面则另有竞争压力在身。深圳发展银行上海某支行信贷员表示，目前诸多大行房贷都开始有动作了，股份制银行通常会更加激进一些，如果不跟进，将会失去很多客户资源和盈利机会。由于信贷收缩，银行业“赚钱”能力逐步减弱，也就意味着银行从现在开始，增加放贷的冲动会逐步加强。事实上，每年9月房地产项目开盘的黄金季节开始到来，彷徨在利润与风险间的房贷市场正在上演“绝地反击”。“提倡商业银行提供多样化住房信贷产品”、“设计符合各类消费者需求的贷款品种”、“早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品，”央行《2004年中国房地产金融报告》话音未落，沪上多家银行已然迫不及待。
8月底，已经持续低迷数月的上海房地产市场，突然迎来宏观调控以来的首次“利好”，一则“8成房贷重现于市”消息出现，令众人期盼的“银行松口”，仿佛一夜降临。更重要的是，在市场僵持的情况下，银行并不可能仅仅是旁观者。事实上，在几个月的市场低迷中，银行的日子一点也不比开发商和房产中介好过。建行上海分行一位负责人表示，商业银行本身的市场特点，决定了它必须追求最大利润以求生存。而连续多月个人房贷出现负增长，给银行带来了巨大的压力。一方面，各个银行在市场重压下急于突围；另一方面，对央行防范房贷风险的要求，各银行同样不敢越雷池一步。
银行和楼市之间已然存在着一种尴尬:楼市成交惨淡直接导致银行个人房贷下降，而银行为控制房贷风险，抬高贷款门槛，反过来影响楼市成交。因此，当央行《2004年中国房地产金融报告》透露“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”的态度后，各大银行迅速抓住这个机遇，转向通过市场手段来化解危机。8月29日，中国光大银行办公室透露，该行已递交推出固定利率住房抵押贷款的申请材料，而试点城市可能会选择在沿海城市。上海其他多家银行在内，也对固定利率“动心”。固定利率可以有效地减少银行贷款管理手续。在固定期内，不必因金融市场信贷利率的变化而调整还贷额度，从而降低了信贷管理的成本。
与固定利率一起为人所津津乐道的，还有建行上海分行的房贷证券化试点。但业内人士认为，实行房贷证券化形式大于意义。实行房贷证券化的主要目的并非融资，而且首批进入资产池的资产属于收益稳定优质资产，银行承担的风险并不大。种种情况似乎在表明，历经洗牌后的房贷市场，正在迎来新一轮发展的重要拐点。
