近来，上海楼市已经明显感受到了房贷政策的松动。一些房产公司虽然此前每个月低时只有10%房贷通过银行审查，然而到了7月份，其房贷通过率已经超过70%。
业内人士认为，随着宏观调控的到位，银行虽然开始从源头加强风险控制，但已经开始为重新争夺房贷市场布兵:一边加快审批速度，一边开始推出优惠措施。
上海房贷“春江水暖”
银根收紧作为地产调控的核心政策，其变化关系到整个房地产市场的走势。自从地产市场金融风险的警钟不断敲响之后，银根也随之出现紧缩，而这个状况到今年3月份之后达到了顶峰。无论是针对开发商的信贷，还是对个人购房者的按揭贷款，都出现了明显的下降。在银行普遍收紧贷款之后，上海开发商面临巨大的资金压力。个贷的严重萎缩从另一个角度打击着开发商的正常运营。因为开发项目的开发商很多都有赖于销售的回款才能保持企业现金流的稳定，所以个人房贷的冷清显然使开发商挨了一记重拳。
在开发商为资金心急火燎的时刻，上海的一些大开发商开始陆续获得了国有商业银行的信贷支持，这被一些业内人士看成是信贷放松的迹象。7月8日，上海最大的地产企业绿地集团与中国农业银行在杭州签署一份重要合约，农行将为绿地提供30亿元的银行授信额度，这使得绿地集团在宏观调控的巨大压力下，有了继续实现其全国化战略的资本。同日，复地集团也与中国农业银行在杭州签订了全面“银企合作协议”。该协议明确了双方在今后3年内，在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作，以实现双方共同发展。始终处于严格管理的个人住房贷款方面，最近似乎也在发生着变化。一向以房贷作为重要收入来源的银行开始寻找个人房贷突破口——或放宽房贷门槛，或花样翻新吸引客户。
“宽贷”现象最明显的是中行上海市分行。中行上海闸北支行一位工作人员表示，第一次购买新房，单价在一万元以下，房产位于上海内环和中环之间，该行可以提供8成按揭。除了闸北支行，中行在上海的分支机构也同样可以提供8成按揭贷款。工行上海市分行也对最高贷款成数略有“松口”。该行与上海市部分房产中介签订了协议，在保证一定房贷业务量的情况下，可以对这些房产中介的一些优质客户购买的第一套二手房提供7成的最高贷款成数，而之前该行将所有的二手房贷款最高成数都控制在6成。与中行和工行上海市分行的“明刀明枪”相比，建行上海市分行则在“暗中”发力。一位知情人士透露，由于近几个月来房贷业务缩水严重，压力比较大，该行正打算与房产中介加强合作，以增加二手房贷客源。而以往建行上海市分行很少与房贷中介合作，且一手房占了房贷业务的绝大部分。如果说四大国有银行还算是中规中矩的，有些小股份制银行要大胆得多。如兴业银行上海分行甚至对别墅也可以利率下浮，执行5.51%的利率下限。
建行上海市分行人士表示，房贷“松口”主要集中在二手房和非高价房上。因为受宏观调控影响，中高档房、次新房这些备受炒房族青睐的房产近阶段交易量很小，二手房交易多集中在老公房等自住型房源上。银行要缓解房贷困局，当然会把目前交易热点作为突破口。选择先“宽贷”二手房贷也是出于风险角度考虑。二手房价格相比新房要低，房价下跌空间自然也较小，提高二手房贷业务比重也有助于银行控制房贷业务风险。
从监管部门得到的暗示是:个人住房贷款政策要略有放松。7月上海个人房贷业务余额负增长的数据，很可能促使监管部门出台进一步的利好消息。而业内人士从央行近期公布的《2004年房地产金融报告》中，已经读出增加个人房贷需求的信息。
上海房贷松动“假象”
最近，上海紧绷的房贷市场不断释放出“松动”、“解冻”的信号，但这些“异动”在银行方面却被理解为“一厢情愿”。招商银行上海分行银行部总经理唐明春认为，“房贷松不松，关键看放款条件是否放宽，自从年初对开发商贷款审批趋严以来，银行的开发商贷款政策并没有变动过。”建行上海分行的房贷负责人表示:“大家都很谨慎，好项目、信誉好的开发商，我们会适当放款。”据介绍，这是目前上海各家银行的一个基本态度，对一些优质客户的放款有可能增加房地产开发贷款的总量，但并不意味着银行降低贷款门槛。中国指数研究院(华东)副院长陈晟也表示，上海一些大开发商能够频繁获得大额授信，并不是银根放松的表现。在很大程度上，这些取得授信的企业，有很多参与了上海市配套商品房的建设，信贷显示了政府对自住型需求的支持。
业界人士推测，7月末央行上海分行召开的金融形势分析会，成为此轮对于银行房贷政策解冻猜测的起源。在这次会议上，央行上海分行要求各金融机构继续支持上海市的房地产市场稳定发展，并提出三个意见:一是合理运用利率浮动政策和贷款差别成数调控个人住房贷款比例和增速；二是密切关注和防范房地产贷款的潜在风险；三是积极支持上海市政府两个“1000万”商品房的建设和交易，适当放宽对房龄在10年左右二手房贷款的限制。对于老公房贷款政策的放松，成为有关银行贷款政策解冻所有猜测中真正确实的一环。
