中国经济时报：区域之间、城乡之间也有新的矛盾累积。
陈淮：是的。这两个方面也是新矛盾的重要体现方面。
在我国很多地方，相当一部分需求并非仅仅出于增加住房面积，住房面积和配套条件不充分之间的矛盾也很明显。目前在很多老城市中，缺乏公用设施、卫生设施等配套条件的危旧房仍占相当比重。我国西部城镇人均住房面积高于中部，住房困难的重要原因在于配套条件太差。
我国现有房地产市场主要是服务于城镇居民的。城乡之间的矛盾主要反映在农村剩余劳动力向城镇转移与面向这部分人群的市场发育严重不足上。目前在北京这样的大城市中，依靠于城市地下设施、餐馆等营业场所、城乡接合部违规建筑发育起来的租赁市场等栖身的人群达数百万。这种情况在城市中相当普遍。关键原因在于，房地产市场中实际上几乎没有专门面对这样一个庞大人群的组成部分。
此外，我国房地产业自身的市场化程度还很低、房地产金融的市场化融资渠道还太过单一等也严重制约着房地产市场的健康发展。
满足中低收入群体的住房需求应多途径并举
中国经济时报：现在有人认为，解决老百姓的住房问题不应靠市场。您对此怎么看？
陈淮：我认为这个问题要从两面看。
首先，与计划经济下的福利分房制度相区别，通过市场交易方式，包括买或租，包括买新房或二手房，应当成为满足社会住房需求的最基本途径。
就我国的情况看，在各城市住房资源总量中的低档住宅所占比例并不小。问题在于我国的房产市场中一级市场和二级市场之间的比例关系严重失衡。各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法充分释放出来。发达国家每年房产交易总额中二级市场的交易比重要占到85%左右，我国的情况正相反。市场优化配置资源的作用是通过流动性体现出来的。与其他消费品不同的是，不断“卖旧买新”是住房消费符合规律的特点。
租赁市场也是市场。租赁市场的发展是有利于低收入群体利益的。较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避房市风险、降低住房消费的“门槛”，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。在发达国家，租赁住房的居民一般要在居民总数中占到三分之一以上。
中国经济时报：除了市场之外，政策应当怎样保障老百姓的住房？
陈淮：要保证人人有房住和房地产市场的健康发展，仅仅依靠市场不行，还得有政策和住房保障制度的介入。其必要性，一是贯彻公平原则，保障低收入群体的住房利益；二是防止过大的价格波动导致通胀预期、购房需求与房价的恶性轮番上涨。从我国的实际情况看，政策介入主要有四个关节点。
一是住房公积金制度，制度化地保障普通工薪阶层通过市场购房的购买力；二是针对低收入群体的半市场化方式，例如由政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等；三是针对困难群体的非市场化方式，例如人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时由政府贴息；四是针对特困群体的救济方式，例如对贴息也买不起的特困家庭采取政府贴租的方式。
此外，我国干预市场的政策还有两个特殊性要求。一是要能够满足正在向城镇大规模转移的农村剩余劳动力需要。二是要促进节约资源和对环境友好。
