中国经济时报：您的意思是说，即或在正常情况下，房地产市场的价格波动也会比较大。那前期我国一些城市房价上涨过快是否属于正常波动呢？
陈淮：前期我国局部城市的房价出现了异常上涨。其原因是投机炒作性资金参与到市场中来，形成了并不真实的需求，推动了价格上涨。此外，一些开发商采取不正当手段扰乱市场秩序，人为制造短缺恐慌，这也是造成市场价格异常波动的原因。世界各国都需要对房地产市场进行一定的政策调控，原因就在于要防止异常波动对经济的干扰。
当前我国房地产市场一些新的矛盾正在累积
中国经济时报：很多人认为，开发商对暴利的追逐是当前房地产市场存在的主要问题。您对此怎么看？
陈淮：一些开发商通过操纵市场、囤积土地、搞“权钱交易”等追求不正当利润，肯定是造成市场失衡和人民群众反映强烈的重要原因。但从实际情况看，要求政府干预市场的呼声之所以很高，还在于我国的房地产市场中正在累积着一些新的尖锐矛盾。
首先一个，是大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，而少部分人无力改善之间的矛盾。目前并非仅仅是富人在改善住房条件。一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。例如近期很多调研报告显示，年收入4万-10万元之间的家庭占市场购房者已成为推动房价上涨的主要需求群体。特别值得提出的是，这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这部分人群的住房条件改善推动的。但一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一部分低收入群体住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速而另一部分人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺”的现实和日益强烈的“价格过高”呼声之间矛盾就由此而生。
其次是代际之间的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年职工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。从总体看，“买不起房”呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积”掩盖了这部分群体要求独立而居，但又收入偏低、积蓄较少的困难。
再次是资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾。长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源相联系。实际上，目前我国的城镇中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。而造成这种状况的原因，又在于二级市场和租赁市场发育严重不足。
