房地产市场的本质是所有利益相关者的经济关系总和
中国经济时报:一段时间来,房地产业和房地产市场发展成为了人们普遍关注的热点。但在相当多的讨论中,好像住房问题和房地产市场的问题、市场和政策的问题、风险和“泡沫”的问题总是被有意或无意地混淆在了一块儿。究竟什么是房地产市场,您能否做个简单的解释?
陈淮:这个问题提得很及时。确实在很多时候,人们在讨论“市场形势”的时候,其实对这个市场的理解是各行其是的。我们可能需要从根上说说房地产市场的基本含义。
房地产市场的概念有四种基本含义。其中,一是物权交易的买卖行为发生地。这个“发生地”有多种形式。可以是常设性场所,也可以是非常设性的场所。例如拍卖场所。可以是有形的场所,也可以是无形的私下交易、网上交易等。二是专指需求一方。“有没有市场”、“市场大小”都是指有无需求、需求大小。三是指供求双方的力量对比与利益的均衡程度。“房地产市场形势”,实际上指供求双方的力量对比形势以及由供求关系决定的交易双方利益变动形势。四是指公开、自由交易对土地、建筑物等资源配置的推动力量。“市场配置资源”,就是指通过公开、自由交易配置资源。
中国经济时报:我理解,不论从哪种含义说,市场就是和交易有关的各种人和事。对不对?
陈淮:一定意义上说是对的。所有的市场都是和交易有关的各种人和事。按照马克思主义经济学的基本观点,市场是一切经济关系的总和。房地产市场就是房地产资源的所有利益相关者之间各种经济关系的总和。所有关于“价格”、“泡沫”、“公平”、“风险”、“波动”、“政策”等种种说法,实际上都是社会对各种利益关系的客观反映或评判,主观反应或调整。
中国经济时报:买房和租房涉及的都是房地产市场吧?
陈淮:是的。完整的房地产市场包括地产市场和房产市场两个部分。房产市场又可分为交易新房的一级市场,交易旧房的二级市场,交易使用权、居住权或经营权的租赁市场。按照交易对象的用途分,可分为住宅市场、商用房市场、工业用房市场等专业市场。按照与交易过程的结合关系分,还可进一步延伸出房地产金融市场、保险市场、中介服务市场等。
房地产市场是高风险的市场
中国经济时报:我国老百姓私人买房是近年才成为普遍现象的事。人们对房地产市场的了解程度总体不高。大家很想弄明白,买房子是用来住的。为什么这个用来住的房子一到市场上就变成了高风险的东西?
陈淮:房地产市场本来就是一个高风险的市场。其风险来源于两个方面。
一是价格的不确定性。住房价格在很大程度上不取决于建筑成本,而取决于级差地租。很正常地,同样的住宅,一通轻轨,价格立刻就大幅上扬。而且我国的情况是,绝大部分土地和住房未经过过充分的反复交易,级差地租实际上是未被发现的。目前很多城市核心市区房价的波动,其中有很大成分是级差地租的自发“寻价”过程所致。在这种情况下,房价上下波动的风险就尤其大。
二是需求的不确定性。仅从有多少人没房住或打算改善住房条件来分析需求是不充分的。仍从我国的实际情况看。改革开放的第一个十年,老百姓生活改善的标志是收入增长;第二个十年,改善的标志是存款增长;现在进入第三个十年,改善的标志是拥有住房等不动产的产权。再具体说,在通胀预期面前,第一个十年我们靠物价补贴就能保护老百姓的利益,第二个十年我们靠“保值储蓄”就能保护老百姓的利益。现在老百姓的存量资产普遍多了,并且人们都已懂得通胀时货币资产“缩水”而实物资产“涨水”的道理,老百姓一定要靠市场化的货币资产与实物资产之间的转换才能保护自己的利益。这种由通胀预期产生的需求具有非常大的不确定性,而且人们的私人财富累积的程度越高,宏观经济运行过程中的波动越大,其不确定性就越大。