银川市永合律师事务所律师李健认为，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。
避开“雷区”依然有“金”可掘
尽管售后返租有一定风险，但它的出现也体现了市场需求的一面。专家认为，避开“雷区”依然“有金可掘”。
首先，大的经营环境决定小商铺利益。要观察这个商铺所在的商圈是否有红火的可能，商机与周边人口密度大小、群众消费水平高低、经营行业在当地甚至全国影响范围的大小、交通是否便利都有很大关系，如果投资成熟商圈内的商铺，相对要保险得多。
其次，谁来经营很重要。如果是引入知名品牌经营风险则相应会小一些，对投资者而言这将直接关系到返租是否能如约履行，如果能由经营公司共同担保，会更有把握些。
第三，开发商实力很重要。如果是实力开发商，有品牌，有巨额资产担保，就算经营不好，也不怕拿不到钱。如果该开发商旗下有自己的中介行，说明该开发商在二手市场方面有一定的业务能力，将来可以提供较充足的客源，买家的租金回报就有一定的保证。而且，开发商的“返租”有时会高于市场价，其中差额应由其补贴，因此对开发商的实力不能忽略。
第四，商铺的旺与不旺在于能否聚集到人气，而随着商业物业的增多，竞争日益激烈，发展商为了保证买家的利益，大多以包租或返租形式来降低投资者的风险，同时以低廉的租金引入大型的名牌商业，以保证物业开业后有足够的人流来购物。投资者可以向较有经验的中介行咨询或预测一下若干年后该地段的物业价值。(记者刘晓莉徐旭忠)
