当央行房地产金融分析小组《2004中国房地产金融报告》作出“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这样的判断时，不难想象，上海各家商业银行应该都会有一种如释重负之感吧。在这种情况下，对于个人住房贷款这种“增长潜力巨大”的优质资产，上海各家商业银行岂有不争着“松绑”之理？
松绑房贷影响会有多大？
上海各家商业银行“松绑房贷”，其目的无非是通过增加个人住房贷款的途经，一方面通过增加贷款的额度，相应增加贷款利息收入，最终增大利润收入；另一方面，可以在一定程度上“回暖”房地产市场，减轻开发商资金链压力，避免银行坏账的出现和反弹。
然而，就在上海各家商业银行争着“松绑房贷”之际，9月21日，上海著名的房地产专业网站“房产之窗网”，其“楼市行情”栏目却显示了以下这样一组数据——今日签约套数：68套 ，今日签约面积： 7053.00 m2 ，可售楼盘数：2838个，可售总面积： 2108.00万m2 ，可售总套数：204023套。当那天看到这一成交量的数据时，人们的第一反应肯定是怀疑这很可能是“房产之窗网”出现了技术性错误。但是，当天沪上一场二手房拍卖会，现场传来的消息，同样会让人大吃一惊——该场二手房拍卖会，原拟拍卖6套二手房，但实际只成交一套，其余无人问津；而且，这唯一成交的一套房子，还是深圳市福田区的住宅。而且据媒体报导，有业内人士透露说，自从今年3月以来，上海二手房拍卖的成交量每况愈下，不少拍卖行甚至已经停止了房产类标的物的拍卖。
虽然，偶然一日的成交数量也许并不能说明什么问题，但是，辩证唯物主义常识告诉我们，在事物发展过程中，必然性和偶然性是互相依存的，必然性存在于偶然性之中，它通过大量的偶然性表现出来，并通过偶然性为自己开辟道路；偶然性是必然性的表现形式和补充，偶然性背后隐藏着必然性；必然性是偶然性的支配力量，是偶然性的基础和根据。现在，对于房屋的销售来说，虽然正处“金九银十”的最佳时期，住宅新增供应也急剧放量，而且，上海的许多楼盘已经展开降价之战，但是，成交量却依然惨淡，并未见明显上升。9月13日，中国人民银行公布的调查结果显示，在“未来3个月内准备买房”的上海居民仅有7.3%，创历史最低。
当“楼市观望”的心态，在上海房地产市场普遍弥漫开来的时候，人们难免要怀疑，虽然商业银行对房贷心存松绑之意，但上海各家商业银行“松绑房贷”，最终能否达到心想事成的结果呢？“松绑房贷”对上海楼市走势的影响，最终到底会有多大呢？
根据目前上海房地产市场现状来看，“松绑房贷”后，“回暖房贷”进而“回暖楼市”的可能性不是很大。这主要有以下两大原因：
一是我国抵押贷款的规模已经相当巨大，居民个人住房贷款的增长潜力并不巨大。
央行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》之所以得出“我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间”，其基本的依据是将“2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例”，与“欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率”作了直接的对比，从而得出了“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这一基本的结论。
坦率地说，央行房地产金融分析小组通过我国与欧盟国家“居民个人住房按揭贷款占GDP的比例”，得出“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这一结论，其论证过程是十分草率的，其结论也是经不起推敲的。
2004年3月，两会期间，有关专家就曾指出：去年，我国投资率(全社会投资额占GDP的比重)接近47.5%，消费率(全社会消费品零售总额占GDP的比重)不到40%，与美国等发达国家不到20%的投资率和超过70%的消费率相比形成鲜明反差。今后扩大内需的重点应当逐步转到扩大消费需求，特别是扩大城市中低收入家庭和农民的消费需求上来。
但是，遗憾的是，2004年扩大内需的任务，并未得到明显的改观。今年6月3日，全国人大副委员长、著名经济学家成思危在为母校华南理工大学的师生作题为《我国宏观经济形势：特点、问题和对策》报告时指出：我国投资占GDP的比重去年已达50.81%，投资的扩大在一定程度上对消费造成了挤压。
国家信息中心4月10日发布报告表明：在中国经济起飞过程中，外贸已成为经济增长名副其实的“动力”。从1978年到2004年，世界贸易增长了6.4倍，年均增长约6.6%，而中国贸易增长了56倍，年均增长超过16.8%。中国外贸在世界贸易中的份额不断提高，2004年跃居世界第3位，出口占国内生产总值的比重超过30%，拉动经济增长约2个百分点。而众所周知的事实是，近年来，我国的净出口率一直高于世界平均水平，也高于各主要发达国家和发展中国家的水平。
我们常常说，消费、投资、出口是拉动经济增长的三驾马车。关于GDP的计算，通常比较容易理解而且应用比较多的，是支出法；在支出法的计算中：GDP=总消费+总投资+净出口。换句话说，GDP是由总消费、总投资、净出口三部分组成的。
从上面GDP的算式中，我们借助于浅显的数学知识，很容易知道，当总消费、总投资、净出口中的某两项，占GDP的比例较大时，那么，余下的一项占GDP的比例肯定就会相应较小。如当总投资占GDP的比例较大、净出口占GDP的比例也较大时，那么，总消费占GDP的比例就会相应地较小了。
而据有关资料显示，英国的消费者支出占GDP总值的三分之二以上，而英国政府支出的1／3用于社会保障，1997年总量接近1000亿英镑，大约相当于英国每个居民每年得到2000英镑的社会保障支付，1997年全社会用于社会保证方面的总支出约占GDP的26.6%，其数量相当惊人。
显然，我国总消费占GDP的比例，与英国是不可同日而语的。同样，与欧盟国家其他国家作类似比较后，我们就会发现，我国总消费占GDP的比例，总体上远远小于欧盟各国。
分析到此，我们就已不难知道，央行房地产金融分析小组通过我国与欧盟国家“居民个人住房按揭贷款占GDP的比例”，得出“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”这一结论，其论证过程是十分草率的，其结论也是经不起仔细推敲的。
