“金九银十”被看为楼市传统旺季。在信贷政策收紧的情况下，今年温州楼市的传统旺季市场交易情绪不高，潜在购房客户数量锐减，虽然多家房企着手重新调整营销部署，包括价格策略和推盘节奏，但在没有明显外力刺激的情况下，“银十”楼市只能以随着11月的到来，冷清收官，温州楼市正经历“小时代”。
“银十”成色不足去化压力加大
记者综合多家房产网站的统计数据，10月温州市区住宅总成交量为648套，比9月份的2684套，减少了2036套，“银十”顿失光芒，可谓一片清冷。
据腾讯房产温州站数据统计显示(截至10月30日)，今年“金九银十”期间，温州楼市共成交住宅7496套，成交面积935064.96平米，其中温州市区住宅总成交3335套，成交面积375415.03平方米。9月和10月市区住宅成交量分别为2684套和648套，而8月份由于受楼市限购令微调的利好影响全市住宅总成交量为2958套，市区总成交量为1586套。
行业人士表示，就10月份而言，多家商业提高首套房贷利率以及政府对于控制房价的决心等，楼市利空消息不断，不时传来的本地房价下滑的消息，迫使多个项目不断推出特价房等优惠举措，但是这种非实质性的降价潮并没有促使新房去化的加速，反而在一定程度上助涨了观望看跌情绪的滋生。综合下来，今年的“银十”楼市成色甚至不及往常，商品住宅成交跌至年度内最低。
值得注意的是，目前楼市的供销比正在放大，即新增供应量远远大于新增成交量，未来的新增库存还将继续上升，去化压力还将进一步增大。
银行不良资产拍卖房、急卖放价二手房、拼套大户存量促销房和一手交易量的下行，影响改善置业出手信心和刚需置业价格预期。加上银行信贷上浮也使得观望加重，开发商销量受到了影响。不明朗的市场使得不少开发商年初制定的任务目标难以完成，年底将至，加大推盘，力求最后一搏。但业内专家表示，尽管多家房企为完成年度销售任务，抓紧10月黄金期集中放量推盘，但不一定能刺激消费需求，供给增加并不一定能带来成交量的上扬，只是给消费者带来更宽的选择面。
年末加速冲刺楼市再迎上市潮
然而在“银十”收官之际，温州楼市再现火爆，多个楼盘即将开盘，除中梁·香缇公馆、大发·凯旋门等新楼盘外，包括市区的凤凰城、时代滨江、瓯江公馆、华鸿·中央公园等库存楼盘都纷纷调整价格重新上市。据市住建委房管局商品房网上销售系统数据显示，10月份，我市共有20余个尾盘调价后重新入市，其中市区占了绝大部分。
业内人士表示，目前政策已经显现见底的迹象，但是只要调控持续，各种限制政策仍将对楼市产生持续的作用力。年关将至，推盘也在加速，但是信贷收紧加重观望情绪，开发商需要加快销售进度以缓解资金压力，降价跑量仍是有效做法。目前调控政策仍在持续，短期内不会有更严厉的调控政策出台，但现存的政策也不会松动。在这种情况下，楼市在下行通道中或将呈现出连锁反应，尤其是在部分楼盘“以价换量”的影响下，只要有楼盘率先实质性降价，就会有楼盘跟进，温州楼市很可能就会迎来一轮降价潮。
土地交易火爆房开拿地劲头足
现阶段温州楼市土地价格不断走低，区域楼面价不断创出新低，给开发商带来了市场机遇，许多开发商劲头十足，正伺机拿地。
据统计，10月份，我市共成功出让31宗地块，超过1400亩，成交地块总价达到590686.0528万元。本月成交的地块中，纯住宅用地仅8宗，商住用地11宗，其他的以住宿餐饮为主。
三角洲房产营销机构总经理陈好表示，随着温州大城市交通加速、S1、S2城市轻轨推动多板块进入置业视野，“内疏、中改、外聚”城市化新政促近郊楼盘配套加速。政府招商力度促地价下浮，瓯海中心区、龙湾中心区、梧白功能区等新区城市置业集聚力快速提升，多板块土地市场齐动，土地市场出让活跃，开发商勾地挂牌底价拿地趋势延续，外来开发商或联合温州资本持续进驻，地块规模趋大，地价与品牌开发商知名度及经济推动力成正比。
但要警惕的是不要因为招商引资而宽松地价、商业综合体盲目放量、城市配套建设要跟上土地出让和开发速度，完善新兴区域的生活基本设施，注意平衡房地产市场供需，树立市场购房者的购房信心。
购房趋于理性购房行为常态化
好望角副总经理陈德赚表示，成交在传统旺季的乏力现象还透露出，购房者的消费行为更趋理性，多从自身需求和支付能力出发，投资住房的观念开始消退，以往扎堆购房的现象已经很难出现。
过去很长一段时期内，住房是兼具使用属性与投资属性的“两栖”商品，在这种投机氛围中，每当房开拿地热情高涨导致土地市场溢价率上升时，一般市场上会普遍出现看涨预期，刺激购房者蜂拥入市。但在当前相对理性的市场环境中，绝大部分购房者已经褪去了投资心理，以刚需自住为主，对于房价波动敏感，小有触动，便选择观望。一个明显的事实是，随着今年以来成交量的回升，一些开发商除了优化户型机构外，优惠活动力度加大，甚至重新定价，却不料楼市供应急剧加大，就在今年这十个月之内市区住宅市场有效供应达到了114.29万平方米，导致有效需求减少。
陈德赚认为，“银十”成交不温不火，表明购房行为已经常态化，而并非季节化，开发商很难再依靠诸如升值潜力、成交大涨之类的噱头来动摇购房者的预期。随着住宅重新找回一般商品价值规律的特征，房地产业的中长期调整序幕也已经拉开，将逐渐由暴利回归正常利润空间，因为市场需求以及购房理念使得楼市不再具有大幅积攒泡沫的机会，除非调控政策陡然转向，否则不必担心如2009年那样爆发的市场会卷土重来。
□陈欣欣/文陈万里/制图
