在市域铁路S1线建设的顺利推进下，作为未来温州大都市区南北交通走廊的S2线也开始提上日程。近期，我市组织专家评审小组对S2线规划选址进行论证评审，初步确定将设18个站点。随着我市市域铁路建设的加速推进，一大批温州以往没有出现过的崭新建筑——轨道物业也将浮出水面。
市域铁路
沿线商业将崛起
据介绍，S2线一期工程全长70.28公里，北起乐清市虹桥镇，终点瑞安人民路站，远期向北延伸至雁荡镇，沿线将经过虹桥、天成、乐成、翁垟、永兴、沙城、海城、塘下、汀田等。
与S1线相比，S2线更加体现出交通引导城市发展的概念，与城市结合更为紧密，并将串联起瑞安、经开区、龙湾区、瓯江口新区、乐清等沿线城镇，加速站点周边的开发和空间的集聚，呈现“珠链式”发展模式。
此外，据记者了解，按照国家发改委批复，2012年至2018年，我市将组织实施S1线、S2线、S3线三条市域铁路，线路总长140.7公里。目前，市域铁路S1线已开工建设，计划2017年底前全线开通。
所谓轨道物业，说白了就是轨道交通出入口边上的物业，它是地铁资源的最直接受益者。作为人群出入、换乘轨道交通的必经之路，这些物业将会成为未来商家的必争之地。这些轨道物业的出现，将给温州商业地产带来一种全新的模式：轨道商业，并由此影响整个城市商业格局。
对于S1线沿线及上盖物业开发，我市已经有了一个初步的设想，借鉴国际上流行的“TOD”理论，以市域铁路沿线重要站点为平台，促成一批居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
人流如何变客流
或成新课题
从S1线的站点规划设置来看，沿线的牛山国际、东方明珠城等大型商业体与站点无缝对接；站南商圈、瓯海中心区、龙湾中心区等热点板块拥有众多可开发物业；站南商圈与空港新区有望实现有效对接……而随着S2线、S3线等多条市域铁路的规划建设，届时温州将全面形成轨道交通网络，那么我们提及的轨道商业时代也就不再遥远。
不过，业内人士认为，地铁其实有着双刃剑的作用，它能带来人流量，也在不断地输出人流。因此，如何抓住轨道交通带来的庞大客流就显得至关重要。
首先，规划设计要将交通与商业充分融合。要让乘客在上下轨道交通的过程中就能穿梭于商场内。以轨道站为原点，通过直梯、扶梯、天桥和空中连廊等便捷的路径，真正实现轨道商业的无缝连接。
完善轨道商业配套设施，出站口的商业圈子要与地面广场完美结合。在满足乘客消费的即时性和便捷性的同时，还能激发他们的购物欲，让他们逗留更长的时间，并最终形成在地铁出入口附近消费的习惯。
其次，定位要准确。尤其是对于原本不太成熟的商业区，如果沿线的商业企业不能形成自己的经营特色，客流反而会被吸引到其他成熟商圈。
第三，进行统一管理。目前国内有些城市轨道商圈管理方招租后，便放任不管，由商家自己经营，这就导致很难形成良性的商业氛围。统一规划、统一定位、统一管理，让商家“抱团”起来，共同培育市场氛围，让客人感觉到浓郁的商业气息，才能调动起人气。
“其实，我觉得香港地铁的一些做法很值得我们借鉴。”因为商务需要经常来往香港的吴先生告诉记者，香港的地铁商家都是由地铁公司统一招商引进管理。在香港地铁，乘客只要手持一张八达通卡，就能通过地铁网络游遍香港，甚至还可以在地铁里的商铺和地铁附近的商场刷卡购物及享受各种优惠折扣。这让吴先生印象深刻。
他山之石>>>
“地铁+物业”的香港模式
作为全世界罕见的能够赢利的地铁公司，香港地铁重视培育长线回报项目的物业经营理念越来越受到内地城市关注。“地铁+物业”的开发模式，是香港建设地铁的成功经验。
香港地铁之所以能赚钱，人们将之总结为，将地铁建设与地面物业开发结合。由于用地紧张，在每一个出口，地铁公司都建了很多建筑。还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，即真正意义上的地铁上盖物业。它是地铁产业与房地产业紧密协作的缩影，它的成功也与出色的城市规划直接相关。地铁为这些建筑聚集了人气，创造了商机，所以地铁公司通过这些建筑，获得可观的收入，然后又可以将这些收入投入到交通建设中去。这是一种良性循环。
香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。据专家分析，香港地铁商铺运作如此成功，在于香港地铁商业基本上都采取“只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管理，还会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。
笑银
