温州楼市半年记：低开高走 温州楼市在振荡中企稳

　　上半年一半意外，一半疯狂

　　温州上半年，经历了新“国五条”之震，明确了“1650”大都市扩围发展，掀起了全城交通建设……在这样的大背景下，传统主城区的地位逐渐被替代，瓯海、龙湾及周边郊县市迸发出强劲的生命力，多点爆发，到处春暖花开！

　　于是，温州楼市2013年年初冷清开头，年中翘尾收官。

　　市场闹猛众大牌抢点温州楼市

　　2010年前，温州每年开发用地供应不足600亩，2011-2012年达到年均千亩，而今年市区拟供应住宅用地922亩、商服用地3033亩。今年住宅用地供地规模其实还略少于去年计划的1116亩，而商服用地则远远大于去年的1739亩的供地规模。在土地出让价格下降的背景下，去年因采取“以价换量”走在前面的房企，楼盘销售情况较好，从而获得了较为充裕的资金，加上上半年融资渠道的改善和银行贷款政策的松动，开发商拿地意愿大大增强，特别是“预申请”制度的实施，加快了土地出让的速度。截至6月份，市区出让土地约1500亩左右。

　　不管是从购买力、开发周期、资金回笼速度、项目资金总量及市场刚猛硬需，还是品质硬件要求等方面考量，温州都是长三角楼市中开发风险最小的安全城市。据统计，近几年市区年均新增人口约2万，年均适龄青年新婚约1万，同时还有15-20%的家庭需改善需求，即每年市区理论需求约1.6-1.8万套(因价格原因，使很多理论有效需求变成了现实失效需求)，而前几年最大的实际供应量也就在1万套左右。实际上去年新盘存量及上半年新增供应量合计约160万㎡，按正常需求看，其实还存在一定缺口。

　　综上所述，不难理解上半年的频繁出现的“区域日光盘”现象；不难理解中梁、华鸿等房企上块地还未开盘或刚开完盘就着手计划下一块或就立马拿下一块地，就连在市区销声匿迹蛰伏多年的大发、大诚等老牌房开也按捺不住冲动，还有服装大鳄森马等，都积极备战瓯海中心区勾地；不难理解绿城、万科、华润、万达等大牌尝到“甜头”后再扎根温州再拿地进行可持续开发；更不难理解中国平安、华侨城、碧桂园、绿地、中信、恒大等一线大牌也都频频出现温州一级市场，多方寻找机会欲在温州这“弹丸之地”大干一票。

　　刚需依旧改善型需求委身变替补

　　二级新盘市场仿佛一夜间又回到几年前的买方市场。尤其热点区域——瓯海中心区，除了令地源性客户疯狂追捧外，更由于城市配套的完备、交通的畅达，使得北向永嘉、南向平苍瑞文泰、东向市区南浦片及西向黄龙片的刚需趋之若骛地涌入，公馆1号、国际华府等开盘即清盘；龙湾万科珑庭洋房、南湖国宾1号洋房等高端物业也走出一波好行情，时代滨江更是在均价4.2万/㎡的高价中叫好又叫座……从各板块各产品段的成交结构来看，90㎡以下和121~144㎡的产品，是市场成交的主流，91~120㎡成交量少的原因是供应量少，其余面积段产品的市场供需目前较为平稳，供求比基本在1.3-1.5之间，市场发展较为健康。

　　据统计，上半年市区新房成交约3600多套，占到去年全年成交量的65%左右，一切迹象表明，温州上半年，已迎来供需两旺的状态，改善型及享受型需求也在迅猛抬头。

　　温州楼市转型后，南湖片区、瓯海中心区、龙湾中心区、瑶溪片区、生态园片区等几个热点板块，已开盘的产品总供应套数约9000套，144㎡以下的产品占约80%，其中90㎡以下和121~144㎡的产品市场的供应量最大，几乎各个板块都有这两种产品的身影。刚需产品中80㎡左右产品几乎零供应，91~120㎡产品相对稀缺(90㎡拓展面积后，部分代替了110~120㎡的功能)，改善舒适型的145~160㎡产品在上半年的产品线极度稀缺，是一个明显的空白点，仅个别楼盘有少量供应。智越认为，目前刚需是主力，但未来刚需是基础，改善依将是主流，之前的产品线由于调控而主要围绕刚需产品研发，各板块的面积供应结构有一股脑往中小户型挤的趋势，针对中高端客群的刚需供应有断档的迹象，所以未来110~120㎡的首改及125~144㎡再改将成主流，而145~160㎡及更大的户型将成丰富产品线的次主流和非主流产品，好在下半年即将面世的楼盘，已在产品线上做了拓展，比如金域中央、中央公园、外滩首府等。

　　下半年一半海水，一半火焰

　　近期，利空利好都有，利空是受银行“钱荒”影响，资金流动性控制引发对房企资金链紧绷的担忧，一些专家和业内人士分析，如果流动性趋紧，预期资金收紧，可能倒逼房企调整销售及价格策略，从而导致市场博弈转向。利好是500城市住房信息联网在大限之日“爽约”，即意味着房产税执行或扩容时间将滞后，或许还会给市场预期带来一些幻想。

　　回到温州市场，智越房产营销机构市场研究中心认为，钱荒短期内会对部分资金实力弱的房企形成一定的资金压力，拿地会放缓，溢价率会降低，但由于目前市场依旧供需双旺，下半年房价将以小幅震荡并稳步上行为主，至少维持现状，不会下跌。真正的时间窗口可能会在年底或明年上半年显现，依据是全国以及温州很多房企在上半年及下半年因低价刺激而拿的地，多半会集中于明年上半年集中上市，届时供需格局将发生转变，一则区域市场会饱和或过度，如瓯海中心区就将有100万平方米供应量。二则如瓯江口、三江口、七都等环境大盘将分流中心区客户。三则今年拿地项目后期售价将更具优势，可能被迫早拿地项目调整策略以获得充裕竞争力，从而使得温州楼市价格更趋理性。

　　不过，2013下半年楼市销售去化春天还将依旧，只是楼盘鏖战更激烈，市区大戏集中在金域中央与外滩首府；南湖大戏集中在华润万象城与老中梁国宾1号尾盘及后续几个新地，或许还有华侨城加入混战；瓯海中心区大戏集中在中央公园及公园天下，或许还有大发、大诚及森马火上加油。

　　有迹象表明,2013年下半年温州楼市更有看头是以低价刺激促销为导向的一级土地竞拍市场,特别提醒:楼市有风险,拿地需谨慎。

　　智越房产营销机构副总经理-胡杰