高价地频出 恍若重回2010年

　　就在北京(楼盘)叫停“准地王”出让之后的两天，上海(楼盘)就诞生一宗46亿元的“地王”。在“国五条”出台百日之际，一线城市土地市场却“按下葫芦浮起瓢”，土地市场上次出现这种盛况还要追溯到2010年。

　　分析人士认为，调控风险的增加促使房企采取防御策略，房地产投资向一线城市回潮也就成为趋势。在这种趋势下，房价上涨的预期再次升温，这反过来对调控政策形成冲击。但值得注意的是，在部分房企“蛇吞象”式的拿地模式背后，市场风险已隐隐涌动。

　　土地市场“梦回2010”

　　今年5月以来，一线城市的土地市场几乎没有风平浪静的时刻。

　　5月6日，经过近200轮竞价后，佳兆业以186774万元、配建66800平方米保障性住房建筑面积的条件，成功将广州(楼盘)同宝路地块收入囊中，折合楼面价25597元/平方米，成为该区域单价“地王”。

　　5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王，40079元/平方米的价格甚至创下沪三年以来的楼面价新高。

　　5月20日，北京通州区台湖镇的两宗地块进行拍卖。其中，经过62轮竞价，“B-23多功能地块”的溢价率达到230%；“B-03住宅用地”则在经过71轮竞价后，价格冲至上限，最终以配建7.1万平方米公租房的代价竞出。

　　5月22日，位于北京大兴区的两宗土地继续高价成交。旧宫地块经过39轮竞价，轻松冲破价格上限，剔除保障房后的楼面价达到22320元/平方米，成为该区域新高。魏善庄镇地块未设最高限价，最终的溢价率达到102%。

　　为引导市场预期，北京市国土局于5月27日叫停了“准地王”——丰台区夏家胡同地块的出让。但两天之后，上海长宁区新华路街道地块以46亿元的“地王”价格成交，拿地者是北京的一家不知名房企。

　　“土地市场上次出现如此频繁的高价地，还是在2010年初。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示。所不同的是，彼时的“一天三地王”直接催生了“国十条”出台，而此轮“地王”热潮，则发生在“国五条”出台之后，政策效力似乎不复往日。

　　与二三线城市的平静相比，一线城市掀起拿地热潮，是否属于偶然？高和资本董事长苏鑫认为，一轮接一轮的政策调控提高了开发商的投资风险，风险上升的结果势必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。不言而喻，人流和资金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流。“这种收缩就好似刺猬缩成一团，以防不测。”他说。

　　同时，面对调控，一线城市房价坚挺的表现也佐证了上述判断的正确性，这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力，位置越好的地块安全边际越高。

　　出让环节恐念“紧箍咒”

　　尽管政府部门通过“推迟交易”等方式进行干预，但高价地释放出的信号仍然给市场预期带来不小的影响。分析人士普遍认为，两年后，这些高价地项目入市时，其房屋售价势必高企，房价上涨预期被抬升。

　　以北京为例，按照通州台湖两宗土地的价格，算上建安、资金和运营等成本，未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域地块，在几家龙头房企的推动下，向单价4万元的门槛冲击。

　　然而，当不断抬升的土地价格遇上房屋“限价令”，市场怪相就将催生。苏鑫认为，在这种格局下，开发商有三种应对方式：

　　第一，当售价锁死时，开发商的利润关注点势必转向成本领域，即通过压缩成本保证利润空间，这样房屋的质量很难保证。第二，毛坯房签约占比上升，即开发商按照毛坯房价格签约，保证符合政府的限价要求。同时把利润藏于装修价格中，也就是合约中的装修标准很高。这种现象市场中由来已久，未来可能是政府重点堵的漏洞。第三，限价管理的结果将使市场供应量被人为的降低。有些楼盘原本属于市场的有效供应，但由于限价可能无法入市。而那些已入市的楼盘又被限价，原本供不应求的市场将雪上加霜，什么样的人才能买到又便宜又紧俏的房产？购房资格将成为新的寻租黑洞。

　　事实上，开发商之所以敢于高价拿地，除对未来的房价走势有着较高的预期以外，还存在“对赌政策”的成分，即当上述高价地到销售阶段时，“限价令”可能已经放松。

　　分析人士认为，在高价地的冲击下，政策调整几成必然，但率先进行调整的，恐是土地交易的相关政策，而非“限价令”。据悉，曾拿下上海长宁“地王”的北京福润天成房地产开发有限公司，注册资金仅有1000万元，“蛇吞象”式的拿地正在蕴含更多风险。中原地产市场研究部总监张大伟直言，市场存在再次失控的风险。

　　多数分析人士认为，为管控土地市场，未来一线城市或将在土地出让环节进行更多的限制。其中，除设置土地最高限价外，北京等地的“限房价竞地价”等手段或在下半年继续铺开。高价地频出的情况将得到一定程度的限制。