龙头房企持续战略转型 重点回归一二线城市

　　日前，包括万科、中海、招商、龙湖等多家龙头房地产企业发布了2012年年报。在业绩、利润率提高的同时，多家企业表示将不断优化调整产品结构，避免因销售不畅带来产品积压的风险。同时，企业也适时调整开发布局，并重点回归利润率更高的一二线城市拿地开发。

　　 销售目标现分化

　　据统计，目前已公布去年业绩的上市房企，均实现业绩增长。招商地产2012年实现营业收入252.96亿元，同比增长67.4%；中海地产实现销售额1115.2亿港元，同比增长28.1%；远洋地产实现协议销售额311.19亿元，较2011年上升15%。

　　此外，承接去年底楼市升温趋势，年初至今开发商业绩也全线飘红。在已公布前两个月销售业绩的企业中，万科销售额达284.4亿元，为总额最高，同比增长49%。此外，恒大、保利、金地、融创等房企的销售同比增长都实现了翻番。

　　虽然业绩乐观，但面临调控加码，开发商对于2013年的预期也出现分化。大多比较审慎，如龙湖地产2013年销售目标审慎提升至460亿元，较2012年实际合同销售额401.4亿元增长15%；尽管中海地产去年销售千亿港元，但今年仍非常保守，2013年目标销售金额与去年目标相同，维持于不少于1000亿港元。

　　碧桂园则表现激进，2013年公司销售目标定为620亿元，预计实现交付目标800万平方米，均增长30%。

　　 调整产品结构

　　各龙头企业年报显示，为应对楼市调控的深入及限购政策的持续，开发商们纷纷相应地增大了刚需及首次改善产品所占的比重，优化产品结构，以规避调控风险。此外，把地产扩展到旅游、商业领域，将企业的多元化开发作为一项长期战略。

　　有统计显示，2011-2012年期间主动进行战略调整或转型的房企明显增多。176家房地产上市公司中有超九成的企业都对产品结构进行了调整。

　　统计显示，万科的中小套型商品房比例已超过80%，华润针对自住型客户开发的小户型比例已占到整个住宅销售的80%，高端项目占比不到20%，绿地、华润商办类产品占房地产销售金额近40%。

　　远洋地产也表示，全年可售资源中有超过85%的产品为144平方米以下的中小型刚需产品。公司将继续加大刚需产品的供应，灵活定价，加快销售。

　　龙湖在其刚刚召开的业绩会现场表示，2013年销售目标审慎提升至460亿元，较龙湖2012年实际合同销售额401.4亿元增长15%。公司继续开展地域和产品结构的布局调整。

　　同时，龙湖集团商业地产部总经理魏健则表示，2013年是龙湖商业地产快速扩张的元年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。

　　中海地产董事会主席孔庆平也在近日表示，房地产企业在产品结构、收入结构上应有一个长、短期的安排，10年前中海适当加大对商业地产的投入，希望未来商业地产的盈利占到20%。

　　业内人士分析， 2012年对于龙头房企而言称得上是结构调整年。持续调控使楼市发生相当大的变化，迫使不少开发商从产品结构、区域布局乃至发展策略上进行彻底调整以适应市场的变化。而这一变化将在今年进一步延续。

　　 坚守一二线城市

　　此外，2012年爆发的三四线城市楼市供应过剩危机也为龙头房企敲响了警钟。重回并坚守利润更高的一二线城市正在成为新的开发趋势。

　　招商地产在业绩发布会上表示，招商地产将秉承“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的拿地策略。

　　一贯深耕一二线城市的中海地产2013年仍频频出击。继1月10日以20.18亿元拿下北京石景山区一宗地块后，中海地产联合其他公司又在1月30日经过114轮竞拍拿下上海黄浦江沿岸一幅商办地块，耗资14.73亿元。显示出其在去年上半年加大二三线城市新增项目的同时，补充一线城市优质土地资源的意愿。此外，万科、保利、首开等龙头企业今年以来在一二线城市的土地新增趋势也十分明显。

　　业内人士表示，2012年的销售业绩表明，一二线城市的回暖快、成交量大、利润高的优势十分明显。而三四线城市缺乏消费能力，且土地价格已被炒高，这是令房企一改以往在三四线城市拿地扩张的策略、将投资重心回归一二线城市拿地的根本原因。

　　一些龙头房企趁现在地价相对便宜，先把资金变成土地，快速开发，快速销售，争取快速回笼资金，期许下一个发展机会。