业内多方观点呈现未来楼市 一手房井喷成定局

　　日前，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》对新“国五条”作出了进一步的细化。其中，二手房交易个税按20%征收、提高二套房首付比例和利率成为市场看点。

　　此政策被网民喻为楼市调控十年来最犀利政策，引发市场热议。事实上，对售房差额征收20%个税政策，财政部、国家税务总局、建设部在1999年即出台通知予以明确，此次属于政策强调，在严格税收上予以加码。

　　对于这一政策，温州大学房地产研究所研究员向洋认为，根据此前规定，“普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。”而温州市场，卖方在出售二手房时，往往都是净拿。原本应由卖方承担的个税、营业税及契税几乎均由买方承担。此次新规定增加的卖方成本，以五年前总价100万元的房子，目前市场价格300万元为例，增加了38万元的税收负担，但最终会像以往出台的税费一样转移给买方。增加买方成本，影响最大的莫过于正常刚需客户的住房需求。

　　国五条细则归根结底是针对楼市投资预期进行打击，是打击人们重新燃起的投资热情，形成楼市稳定的预期。温州朗兆房产策划机构总经理叶维坚说：“从内容上看，此次政策与国八条似曾相似，除对地方政府形成强压之势，让其全面收紧限购、限价、限贷外，这次特别强调了税收的调节作用。特别是个人所得税这一招引起了巨大反响，虽然地方政府出台的实施细则不可能一刀切执行20%的个税，但是中央政府用税收之手，来调节楼市的政策意图非常明显地表露给市场，以达到打击楼市的预期目的。”

　　对于此次新政是否会误伤改善性需求的质疑，业界更是表现出较为一致的观点。泰和房产机构总裁林育认为，部分高房价城市将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率的规定，提高了购房融资成本，将不利于改善类需求的顺利释放，有利于抑制投机型需求，当然也会误伤一些改善性需求。

　　除了对个人转售房产严格征收20%个税政策外，对二套房执行更为严厉的信贷调控政策，也成为新“国五条”细则的一大看点。智越房产总经理徐晓清说：“如果政策能严格实施，特别是20%所得税和进一步提高二套房首付比例政策，将使温州大部分商品住宅彻底告别投资性需求，商品住宅的需求将回归自住时代。”

　　作为本轮新政细则的重拳，20%的个人交易所得税让不少人惊呼二手房的冬天来了，更让消费者担心二手房的高昂税费会转嫁到购房者头上进而大幅推高房价。在这一所得税重拳出击之下，连呼声不断的房产税都被有意弱化和收敛了。温州三角洲房产策划机构副总经理陈好认为，个税强征若严格以差额为依据并由税务、房屋登记部门强势介入监管，必然在短期内逼高二手房价格，进而遏制二手房消费需求，成交量下降致使后期二手房价迅速下滑。再加上20%所得税堵死了作为交易补充的村两改房源(2013年近千万开工量)和安置房源，使消费需求加速引导至一手房市场。由于楼价下降、地价下降，新建商品房无任何历史包袱，政策的严格执行必将推动一二手市场的价格倒挂和一手房交易量井喷，土地市场出让将会迅速回暖。