2012楼市晴雨表：年初“倒春寒” 年末“暖冬”

 

　　2012年8月楼市晴转阴“饥饿营销”频现

　　在经历了6、7月份的楼市火爆之后，8月楼市的“天空”掠过一丝“阴云”。中新网房产频道报道称，进入8月，北京楼市新房供应量出现明显萎缩，甚至在半个月的时间内无一新项目入市。新增供应量的不足，使得可售库存也一路跌至8万套以下。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，截至8月26日，8月北京新房新增供应量仅为5183套，相比7月份的9978套，市场供应量几乎腰斩。对于连续两周没有新项目开盘的现象在今年首次出现，多数业内人士均认为，这与开发商对今年“金九银十”预期较高，大量新盘选在9月或10月入市有关。

　　据了解，随着市场的回暖，一些楼盘相继取消了购房优惠，部分项目甚至上调了销售价格。同时，“饥饿营销”现象再次出现，人为制造楼市“火热”的假象。针对8月的楼市境况，亚豪机构副总经理任启鑫曾表示，近期政策风向举棋不定，以及部分项目涨价之后销量的回落使得其他房企在制定开盘策略时多“稳”字当头，继前一阶段涨价风起推盘大增之后，又开始进入“短、平、快”的销售周期。

　　虽然一线房企业绩飘红，但却不能一概而论，SOHO中国就是一例。据了解，SOHO中国在8月16日的2012年中期业绩发布会上的数据显示，SOHO中国上半年实现净利润6.13亿元人民币，同比下滑65%，每股盈利0.118元。同时，SOHO中国董事长潘石屹在会上宣布，SOHO中国未来将从销售模式转型为持有，原定230亿元的全年销售目标也降低一半。另外，一些房企也曝出不少负面信息，如保利地产称大幅涨价报道不实，但房企利润仍被指过高；恒大等房企上马旅游地产，规避政策寻利润增长点；珠江帝景等多个知名楼盘暴雨后成“房漏漏”，暴露出质量缺陷引人担忧。

　　2012年9月楼市晴转阴优惠大缩水“金九”失色

　　上半年开发商“以价换量”的推楼策略扰乱了购房者的心态，一些刚需积极入市，经历了连续三个月量价齐升的景象，市场预期出现乐观情绪。尽管多数房企都期望在“金九”好好“秋收”一把，改善上半年业绩“增收不增利”的局面，但开发商在房价优惠上打折缩水，也让这个楼市“金九”成色随之大打折扣。购房者观望情绪再次蔓延，楼市热销降温，成交平平。

　　据机构数据显示，9月北京住宅成交量大幅下跌，9月比8月成交减少1639套，跌幅为13.38%，上海与广州则有轻微上涨，而深圳成交量下调了5.5%。在二线城市中，大部分城市均有不同程度的下调，其中天津成交量同比下调了9.5%，重庆、成都、杭州、苏州、无锡均有不同程度下调。

　　住宅成交市场降温，但随着市场持续回暖，标杆房企的年度销售计划完成情况良好，资金链状况亦大为改善，房企拿地热情却开始高涨。受地方推地力度加大的影响，恒大、华润、金地、万科、招商等房企纷纷出手，扩充土地储备。

　　在这个平稳的“金九”背后，其实是供需双方的博弈再度升级：开发商积极推盘入市，希望借销售旺季加速资金回笼；房企资金宽裕，收回优惠，房价上涨，导致购房者继续观望，出手谨慎。市场由晴转阴，气温回落。

　　　2012年10月楼市阴霾持续“银十”旺季不旺

　　“冷清”的“金九”过后，房企对旺季的下半场“银十”充满了更多期待。但十月楼市开局即遭受中秋和“十一”长假交易冷淡，房地产市场并没有出现传统的“旺季”局面。北京、上海等一线城市长假期间楼市整体表现乏力，多个城市的购房者均以“观望”为主。而业内分析人士表示，开发商降价动力不足、政策压力上升，市场有效需求减少，楼市表现乏力在意料之中。

　　链家地产市场部数据显示，“金九银十”两月十城新房住宅成交量达到14.2万套，与处于上升期的7、8月份比，已经出现明显回落。尤其10月份，加上“十一”假期影响，成交量较9月份继续下降。

　　而中原地产统计数据也显示，截至10月28日，全国主要54个城市成交量合计为212713套，比9月同期的22.7万套下降了6.4%，这一成交量是今年连续第3个月下降，也是最近半年来的低点。

　　纵观十月10月按周均成交走势，经过“黄金周”期间的极度低迷后，最后两周成交量又有明显回升。整个10月成交量不断呈现波峰和波谷状走势。但总体上走势平稳，延续九月的阴霾行情。

　　成交虽跌幅明显，但房价却仍在稳步上涨。业内人士分析，房企资金状况改善，甚至完成全年销售目标，经过前三季度的促销，取得一定成效后，四季度开始开发商的以价换量基本结束，没有价格支撑，成交量必然有所下滑，这也是十月楼市“量跌价涨”走势的主因。

　　　2012年11月楼市多云转晴需求增长旺盛“暖冬”乍现

　　尽管“金九银十”楼市成色不足，但步入初冬楼市走势却让房企为之眼前一亮，与寒意阵阵的天气截然相反，11月楼市需求一反常态持续旺盛，商品房销售增长势头强劲。暖冬来袭，11月又是“淡季不淡”的杰出表现。

　　11月楼市低调的复苏，持续升温。据国家统计局数据显示，11月单月商品房实现销售12962万平米，7225亿元，环比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月销售额占1-11月累计销售额比重为13.5%，而历史上该比值最高为2006年12.9%。其中，11月当月住宅销售面积同比上升32%，环比上升24%，住宅单月销售面积绝对值及同比涨幅均为年内最大值，其中同比涨幅连续两周创年内最大值。11月份房地产市场成交明显大增显示出市场信心稳定。

　　住宅销售市场的持续回暖使得开发企业对市场的前景信心进一步加强，开发企业拿地热情持续高涨，十一月以来热闹的土地市场可见一斑，多城市土地市场出现溢价成交，而且一些城市地王频现。

　　有研究机构的分析显示，此轮成交量上涨与保障房集中入市关系密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套，扣除保障房成交量为5170套，保障房占比超过40%。但并非所有城市成交量上涨均受保障房影响，对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，按以往经验看，量涨是价涨的前提，在成交量上涨的背景下，不可不警惕房价可能出现的再次大幅上涨。

　　2012年12月楼市晴年末收官在即市场持续回暖

　　2012年收官在即，但楼市发热还在持续。由于一线城市个别楼盘大幅提价、二手房涨价以及地王频出等现象,很多购房者已从年初的淡定变成了年末的恐慌。

　　就在部分上市房企提前宣布完成全年销售目标的同时，也有不少房企抓住12月楼市回暖机遇，频推刚需楼盘，争相搭乘楼市“最后一班车”。

　　进入12月份以来，各地楼市成交量均表现上涨。据中原地产研究中心统计数据显示，截止12月16日，12月54个城市合计新房签约套数为148235套，虽然相比创造年内新高的11月有所下滑，但依然是年内的第二高点。其中，北京月内签约7966套，上海签约6971套，广州5351套，深圳2583套，天津4387套，大部分城市均出现了年底翘尾现象。

　　近日媒体报道，杭州武林壹号开盘销售超过80%，均价7.56万元/平方米，开发商回款近10亿元。这是今年下半年杭州楼市悄然回暖的又一例证，也令市场对各地豪宅开始重新审视。除杭州外，上海、深圳等地高档住宅市场在年底同样出现暖冬行情，成交开始陆续放量。甚至出现绝迹已久的“日光盘”。

　　中原地产分析认为，进入年末，市场并未显现降温迹象，成交仍较活跃，楼市进入“暖冬”迹象已成。预计后市，市场降温趋势或有所加强，成交或有小幅回落的可能，但成交整体走势仍将保持平稳。