2012楼市晴雨表：年初“倒春寒” 年末“暖冬”

 

　　2012年4月楼市晴转多云成交上涨房企“试探性涨价”

　　在经历了3月份刚需集中释放，成交量大幅回升后，4月份全国重点城市的成交量开始止步。而价格方面，新房成交由于结构性原因，部分楼盘仍在降价促销，但同时也有一些高档楼盘降价后销售良好，开始逐渐减少打折力度。

　　从4月降价力度较3月明显减弱不难看出，开发商降价依然带有很强的试探性。而类似这样买卖双方之间的价格博弈也可谓贯穿了2012年全年。

　　5月初，多家大型房地产企业公布4月份销售数据，万科、碧桂园、龙湖、金地、保利等多家房企4月份的销售情况较3月均出现不同程度的下滑。

　　其中，万科4月实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，环比分别下滑30.2%及35.4%。碧桂园4月的合同销售金额约为29.8亿元，环比3月的销售金额34.6亿元下降13.87%。

　　在严格的限购措施下，开发商仍面临着较大的去库存压力，“以价换量”策略也不得不持续。

　　4月，尽管房价未跌城市的数量有所增加，房价平均环比价格指数跌幅收窄，但在4月份价格出现环比下调的城市依然达到了43个，仍处于历史高位。

　　2012年5月楼市晴“红五月”以价换量见成效

　　北京、上海、广州等一线城市交易量的大幅反弹，使得楼市“红五月”的概念在市场中蔓延。开发商“以价换量”的销售策略初见成效，刚需购房者已经成为成交主体。与此同时，地方楼市微调政策频出、国务院要求严格实施房地产调控政策，另外，央行再次实行降低存款准备率政策，使购房者获益。

　　进入五月份，开发商“以价换量”的销售策略已经开始影响市场，中低价位的刚需项目占据了80%以上的成交量，刚需购房者在5月的观望情绪明显降低。据中原地产市场研究部数据显示，全国典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到227815套，同比上涨22.5%，达到了当时限购后的最高值。

　　为了配合销售，不少楼盘在“五一”假日期间推出购房优惠活动，“半价房”、“购房直降4000再送车位”的促销噱头频频出现，吸引了众多购房者。在楼市成交回暖的背景下，全国多个城市出现政策微调，比如，在五月份出现政策微调的省市主要有厦门、湖南、扬州等地。据悉，政策微调的内容普遍涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，同时，中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　5月23日，国务院总理温家宝23日主持召开国务院常务会议，会议强调把稳增长放在更加重要的位置，加大对保障性住房和农村危房改造支持力度，同时提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。同样在5月份，北京市住建委发文加强对北京工作居住证的监管工作，对违规购房的行为加强打击力度。

　　　2012年6月楼市晴“疯狂6月”房价现回涨苗头

　　6月楼市继续朝着回暖的势态发展，甚至被媒体报道为“疯狂6月”。“6月30日，北京地铁4号线南端最后一站天宫院站地铁口，几辆可坐几十人的大巴车和上百辆私家车排成了长达1公里多的长队。众多刚需楼盘几乎在同一天掀起‘刚需大战’。”这是21世纪经济报道对6月里北京楼市的一段描述。

　　据中新网房产频道了解，楼市成交日趋回暖的背后，除了开发商“以价换量”的成果外，信贷政策的调整也在很大程度上促进了购房者出手。距此前大约三年半时间以来，中央银行于6月8日首次降息0.25个百分点，据“伟嘉安捷”观点认为，降息会对还有犹豫是否入市的贷款购房人有一定的刺激作用。

　　楼市“以价换量”取得明显效果后，房价开始出现回涨的苗头。据中国指数研究院发布报告显示，6月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，并出现小幅微涨。中新网6月20日曾报道称，央行19日公布的第二季度储户调查报告数据显示，未来一季度，消费者除了对房价继续下探的信心降低外，购房意愿也开始上升。

　　随着销售量的回涨，钱袋子鼓起来的开发商又开始了“圈地运动”。辽宁日报在6月20日的报道中称，近期出现的市场窗口期使房企回笼了一定销售资金，企业拿地的底气增强，这些因素都促成了土地市场上演“久违的盛宴”，“部分实力企业开始出手拿地适当补充土地储备”。根据对市场的了解，中新网房产频道也曾报道称，“地王”重现、房企频频高溢价拿地……6月以来，在经历前几个月的冷清之后，土地市场的密集成交让市场大感意外，这也引得媒体惊呼，“全国土地市场似乎在一夜之间火爆起来了”。

　　　2012年7月楼市晴供需两旺房企半年业绩飘红

　　“量价齐涨”、“地王再现”、“坚持调控”……一系列的关键词似乎都出现在了7月楼市。在业内看来，原本是往年淡季的7月，却反常地表现出淡季不淡的火爆局面。据国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动与6月相比，上涨的城市有50个，价格环比上涨的城市个数比6月份增加了一倍。

　　另据报道称，进入7月各大房企公布半年销售业绩，招商地产和保利地产超额完成半年销售目标，保利地产甚至创下了半年销售量的历史最高位，而万科和金地集团也基本完成了全年指标四成以上。房企业绩飘红，并且纷纷在土地市场大显身手。

　　7月10日，备受关注的北京万柳地块被中赫置地以26.3亿元摘得，楼面价突破4万元/平米引起业内哗然。据中新网房产频道了解，仅7月上半月，包括此前成交的北京海淀区万柳地居住用地在内，全国溢价率超过40%以上的住宅地块就有8块。与此同时，20大重点城市住宅地块溢价率达到了14.72%，高于6月同期。

　　中新网房产频道7月曾报道称，随着楼市的持续转暖，开发商加快了销售的进度，个别楼盘开始提价还取消了折扣优惠。另外，7月初，二次降息再次加深了购房者对楼市回暖的预期，刚需购买力继续释放，各地楼市也在原本应是传统淡季的7月份出现了“供需两旺”的局面。

　　楼市“回暖”行情引发多方担忧，此背景下，中央及各部委多次“喊话”强调坚持楼市调控政策，仅7月份就连续6次密集发文强调楼市调控。7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督察组对各地楼市调控执行情况基本持肯定态度，回京后也并没有出台新的楼市政策，但同时业内人士也表示，我国楼市储备政策“弹药”充足。