2012楼市晴雨表：年初“倒春寒” 年末“暖冬”

　　“跌宕”和“博弈”也许并不能完整地概括2012年楼市的风云变幻，但却是这一年里不得不提的两大关键词。

　　从年初的僵持，到始于2月的“以价换量”，再到下半年愈演愈烈的“试探性涨价”，房价以负相关的姿态随着成交量的上涨与下跌演绎着另一番跌宕起伏。而与此同时，不少房企甚至是房产中介则在“零成交”和房价下跌的双重夹击下挣扎在生死一线间。

　　2012年，楼市博弈从未停止。而这场博弈不仅只在地方和中央之间，也在房企和购房者之间，甚至在购房者与购房者之间。

　　有媒体计算，2012年以来，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。

　　但是，如此高压下，2012年的楼市还是迎来阵阵暖风。

　　　2012年1月楼市大雪“倒春寒”下惨淡开局

　　1月，全国多地楼市成交创下近3年同期最冷清的历史，被媒体称为“最差”春节楼市。然而，即便考虑到春节期间的影响，新年开局新建商品住宅的成交情况仍然让不少开发商倒吸一口凉气。

　　包括北上广深一线城市和主要二线城市的40个重点城市中，逾八成城市成交环比下跌，13个城市跌幅超过50%。

　　其中，北京、上海、深圳楼市销量分别环比下跌69.98%、 43.78%、57.02%；二线城市中青岛下跌73.68%，杭州环比下跌64.76%，成都下跌近5成，诸多城市交易处于多年来最低谷。

　　悲观的情绪在房地产行业不断扩散，而全年“量价齐跌”的预期也渐渐成为业界的共识。

　　但是根据世联地产当时对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。相比之下，截至2011年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

　　在业内人士看来，2012年房价的下行窗口已打开，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。

　　面对价格僵持、成交低迷，如何度过楼市寒冬，成了房企谈及最多的话题。

　　与此同时，不少地方政府急于救市的心情依然急迫。前有佛山，后有芜湖，虽然先后被紧急叫停，但是在此轮调控中，各方的试探与博弈从未停止。

　　　2012年2月楼市小雪转阴降价由“噱头”走向“实质”

　　2月，有媒体推出的“网友最关心的两会议题问卷调查”显示，在十大调查话题中，房地产调控以占总投票数14.92%的比例成为关注度第一的话题。而人们最关注的无疑就是房地产调控的未来走向。

　　一方面，最严厉的房地产调控政策已促使中国的房地产市场在2011年下半年开始转向，房地产业进入新的去库存期。另一方面，此前大量资金流入房地产行业，其形成的债务将陆续密集到期，这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。而从现实情况来看，对土地财政的依赖程度决定了地方政府调控的打折程度。而从相关土地财政依赖程度的统计数据来看，2012年政策打折可能性最高的城市则主要集中于二三线。

　　进入2月，部分一、二线城市楼市成交量逐步出现上涨。但不少分析人士直言，楼市只是低水平回升，难言“回暖”，全国调控政策仍然从紧，楼市调整的格局仍将持续，“降价求量”才是开发商生存之道。

　　在此背景下，以保利、万科为首的龙头房企纷纷在各大重点城市启动大型降价促销活动，并且在幅度上较此前的促销有所增大。在这些知名房企的促销带动下，内地楼市的降价动作开始由“噱头”走向“实质”。

　　2月，包括北京、上海、广州在内的一线城市楼市均价再度全线下跌。全国100个被调查统计的大中城市楼市均价为每平方米8767元人民币，环比跌0.3%，这也是自去年9月以来百城楼价第6个月环比下跌。

　　2012年3月楼市多云转晴“小阳春”量涨价跌成主流

　　2月底开始的成交“回暖”，在3月显现出不断升温的迹象。

　　由于“两会”之后预期从紧加之债务压力缠身，开发商普遍进入“去库存化”状态。由保利、万科带头掀起的降价风波在楼市蔓延，越来越多的房企纷纷以促销名义加入降价大军，而这也是自2011年10月底以来全国楼市的第二波降价潮。积极促销、以价换量成为楼市主流。

　　与此同时，压抑已久的“刚需”在首套房贷逐步放松的支持下，陆续进入市场。而3月份房地产市场成交数据也以“成交量的普遍回升”，对开发商“以价换量”的策略给予了充分肯定。“量涨价跌”开始取代之前的“量价齐跌”，成为全国房地产市场的大势。

　　包括北京、上海、天津等在内的10个重点一、二线城市，3月的楼市成交量均环比出现大幅上涨。其中北京新建住宅市场成交上涨73.84%，广州成交上涨58.76%，深圳成交上涨76.2%，杭州主城区成交上涨230.44%，天津成交上涨109.26。即使“10大城市”中环比涨幅最小的上海楼市，成交量涨幅也达到了32.77%。

　　不过，相对于成交量的回升，房价依然处于下行通道之中。3月全国100个城市住宅平均价格8741元/平方米，环比2月下跌0.30%。其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。

　　3月份的回暖势头也体现在房企业绩上。

　　保利地产3月销售达到了96.72亿元，环比2月大涨267%；绿地集团当月销售金额环比大增589%。

　　富力地产一季度实现销售金额66亿元，超前两月合计销售金额36.28亿元近一倍；金地集团一季度销售金额41.3亿元，较前2月合计的16.4亿元大增逾1.5倍；恒大、龙湖等房企销售趋势同样向好。