楼市"逆势热销"背后原因 7月成交速度或放缓

　　-观 点

　　7月走势不乐观

　　对于接踵而至的7月，酷暑难耐，气温居高不下，势必会降低购房者整体的看房热情，因此业内人士对楼市的看法似乎并不十分乐观。

　　◆21世纪不动产分析师黄河滔：

　　7月楼市即将步入所谓的淡季行情，预计下月楼市成交持续向上的空间或将有限。对于今年而言，在6月的成交一举突破100万平方米之后，7月的成交会有所回落，天气的原因会对成交造成一定的影响，但是部分项目的涨价对成交的影响可能会更大一些。

　　◆汉宇地产市场研究部分析师张颀：

　　预计7月份新房市场供需双方较上月相比，均会出现一定幅度萎缩迹象。首先，前两个月诸多开发商纷纷加入推盘队伍中，保持着供应旺盛态势，且取得不错的销售成绩，但进入7月真正的淡季期后，开发商大多需要一段缓冲时间，“养精蓄锐”为下一波推盘做准备，因此供应量势必会出现萎缩，进而影响成交量的整体发挥；其次，由于上个月无论是刚性需求还是改善性需求现已进场，需求量过量释放，需要舒缓过程，才能继续支撑楼市整体交易。最后，执行限购政策的力度丝毫未见放松，也将影响购房者整体对于后市的心态；最后，部分项目在取得优良销售成绩前提下，为实现利润最大化，适当调价的现象并不在少数，尤其表现在刚需盘上，而价格作为购房者重点考量对象，能否完全接纳涨价盘，目前仍是未知数。

　　淡季不淡买涨不买跌？

　　“恐慌型”买房大可不必

　　“从上个礼拜起每天晚上都有中介约人上门看房，是不是我的价格挂低了？”进入7月，申城气温迅速攀高，正在卖房的周先生却感受着来自楼市的另一番火热。记者在对本市部分二手房中介门店探访时发现，近期“夜市看房”又有起蓬头迹象，而房东和购房者之间的心态博弈也在发生明显变化。

　　在位于闵行区青杉路上的“中介一条街”，晌午时分，大多数中介店铺里门庭冷落，中介工作人员或摆弄着手机或在电脑上玩联网游戏，一点也看不出楼市回暖的迹象。“大热天里谁愿意在太阳底下跑来跑去，晚上就不一样了。”一名中介人员表示，最近预约看房的主要集中在晚饭以后，有时门店打烊了他还要负责带看。而从上个月起，门店的带看量有了进一步回升，最后的实际成交也较前几个月有所增加。由于龙柏区域基本没有新推项目，房价的波动相对来说比较稳定，且二手房挂牌房源以中小面积户型为主，较低的总价吸引了部分刚需购房者的关注。

　　购房者的看房热情回升，但房东的惜售心理却也有所体现，这让急于促成成交换取业绩的中介很是头痛。“以龙柏地区的老公房为例，最高时单价突破过2万元/平方米，目前的成交价格则在1.6万-1.8万元，一些房东眼见成交回暖已缩减了让价幅度。”有着5年从业经验的二手房中介邵先生认为，这一波成交回暖主要是受到政策预期变化而引发的“不安和骚动”，多少存在非理性成分。而据汉宇地产市场研究对分行随机抽样调研显示，如新华路、新三林、联洋、长江西路等多家分行上月的二手房成交量涨幅在10%-20%左右。

　　从二手房市场表现来看，回暖趋势是一个由外到内的传递过程。3、4月份市场需求主力是刚需，门店成交量率先出现回升的是外围板块，比如宝山、南汇、松江的一些热点板块就相对活跃一些，此时，市中心板块仍然相对低迷。而从5、6月份开始，从闵行、浦东、长宁、虹口、杨浦等一些区域的门店二手房成交量也出现了明显增长，这是改善型需求开始释放引起的。二手房市场改善型客户不再一味观望选择出手，从而带动中高端二手房成交回暖，这说明了楼市回暖并非只是量的变化，更重要的是还有结构的变化。中原集团研究中心则表示，近期市场回暖的信息促使部分需求加速入市，并刺激量价进一步走高，但限购令未除，楼市的回升幅度必将有限。进入7月，随着气温的升高，业主放盘和客户看房意愿将会有所减弱，预计成交量会有所下降。汉宇地产市场研究部分析师林婧君表示，近期住建部喊话意图直指房价上涨风险，在新房价格不具备大幅上涨条件的前提下，二手房东不应对价格抱过多幻想。对于购房者，看跌房价应仍是长远打算。