降息强化楼市回暖预期 以价换量仍是主旋律

　　7月5日晚间，央行宣布再次下调人民币存贷款基准利率。在不到一个月的时间里，央行第2次降息。如此密度的降息，被视为对呈现回暖迹象的房地产市场新的利好。股市上，房地产板块闻声而动，次日以全面飘红报收。那么，在释放流动性下，房价是否真的像某些观点认为的那样，将迎来报复式的上涨呢？

　　有专家表示，央行再度降息将改善房企融资环境，降低融资成本，但对楼市的直接效果有限，以价换量仍是下半年楼市的主基调。

　　“央行又降息了，月供压力更小一些，而且最近涨价趋势非常明显，所以我来看看房子，打算尽快买一套。但7日中央重申不能让房价反弹之后，又想等一等，总之很纠结。”一位在通州某楼盘售楼处的看房者这样告诉记者。

　　“最近看房的人越来越多，成交周期也缩短不少。”上述楼盘的销售人员也向记者表示，“不过，购房者主要还是怕房价涨得太快，此前的观望者也都着急出手了”。

　　值得一提的是，央行二度降息之后，业内人士纷纷表示，楼市回暖已成事实，房价将再无降价的可能。对此，华远地产董事长任志强再度一语惊人。任志强对媒体表示，降息对房地产会有一定影响，比如降低了生产企业的经营成本，降低了购买人的支付成本，但降息与房地产没有直接联系。

　　“降息对楼市直接效果有限，但会加强市场回暖预期。从中央关于调控政策的最新态度和房企存货负债比率来看，以价换量的销售策略将仍是主流，但企业融资环境会有所放松，新增贷款的融资成本将会降低。”中国房地产学会副会长陈国强对《证券日报》记者表示。

　　融资成本降低

　　28天前，时隔三年半之后央行首度降息时，SOHO中国董事长潘石屹曾称，“终于降息了，奔走相告吧”。28天之后，央行的二度降息让开发商乐观情绪再度升温。

　　对此，本报记者从多位业内人士处获悉，不管降息对楼市是否起直接性的利好作用，但对房地产企业的融资环境将有所改善。

　　陈国强向记者表示，降息虽然是中央采取的宏观层面的政策，但这种“大气候”将影响房地产行业的“小气候”。尤其对房企来说，新增贷款的利息支出将会降低，也就是说，新增融资成本降低，这对开发商持续高企的资金成本无疑是一种利好趋向。

　　值得一提的是，央行降息后首日，地产股领涨两市，其中合肥城建、宋都股份、上海新梅、大名城四股涨停，招保万金四龙头涨幅均超4%，沪深两市的140家房地产股票基本全面上涨。

　　由此来看，有分析人士向记者表示，降息显然提振了投资者的信心，房企在股市也算扬眉吐气了一回。不过，该人士同时强调，虽然上述政策能够成为房企过冬的助力因素，也释放了一种回暖信号，但房企整体资金链还是趋紧，日子不见得好过多少，毕竟负债和库存的双高局面并未得到太大的改观。

　　实际上，据统计数据显示，7成上市房企资金链紧张，其中15家房企负债率超80%。

　　上述分析人士进一步向记者表示，虽然融资环境有所改善，但部分中小房企也难以受益，主要还是看房企在银行的信贷额度是否有所提高。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆表示认同。宋延庆指出，对房企影响大的是贷款额度，只要能贷下款来，利率高低企业都能接受。正如上述业内人士所言，如果开发商拿到的贷款额度有所松动，拿到贷款的机会更高。此外，还要看楼市是否真正回暖，因为销售情况直接关乎开发商的现金流状况。

　　房价将小幅提升

　　“降息最主要的推助力是加强楼市回暖预期。”陈国强向记者表示，对于购房者来说，降息和公积金的调整，可以减少月供，刺激其购房心理。对开发商来说，购房者密集出手，现金回笼速度提升，缓解资金压力。而对于地方政府来说，成交量的上扬和土地市场回温可以增加财政收入。

　　不过，陈国强同时向记者强调，房价大幅反弹的可能性不大。因为市场整体上还是供大于求的形势，房企的库存量依然很高。如果开发商大幅提价，市场不见得会买账，反而是开发商会因此失守一部分市场份额。据此，陈国强预计，下半年开发商依旧会采取以价换量的销售策略。

　　链家地产市场研究部陈雪也认为，不论是标杆房企还是大型房企，今年的销售策略都是加推中低端产品和以价换量，其上半年成交均价同比明显回落。其中，万科下降了10.3%，富力下降了21.4%，碧桂园下降了2.9%。因此，将由以价换量促成成交量回升，其涨价的基础较为薄弱。

　　日前，华润置地高层曾向媒体表示，下半年华润依旧采取以“跑量”为主的销售模式。万科保利等知名房企也曾向记者表示，消化库存，加快现金回笼仍是公司下半年的第一要务。

　　不过，陈国强进一步表示，不排除某些房企提升旗下卖的好的项目的价格，减小优惠幅度，尤其一些资金压力不大的房企将会放缓优质项目销售节奏。

　　除此之外，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场成交量的回升如果可以持续3-6个月，将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解，这也就意味着成交量的回暖会逐步传导到整个房地产投资，大型开发企业会主动加快开工节奏。而且从7月初土地市场的表现来看，部分龙头房企已经率先做出反应，土地市场上抄底动作频繁。

　　宋延庆则直言，降息将更多地改变投资和购房预期，政府最好辅以防涨价政策。

　　见习记者王丽新