楼市"逆势热销"背后原因 7月成交速度或放缓

　　二手房

　　观望投机均不可取

　　6月二手房市场成交量同样大幅增长，不过全市均价微幅回落。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，全月共成交1.93万套二手房，创下近17个月新高，环比增幅为20.3%，这在往年并不多见。不过从上半年来看，全市二手房成交套数为8.02万套，还是比去年同期减少3.06%

　　从成交结构看，中低端增长最为明显，如总价100万元及以下、200万-300万元的住宅交易数量环比上月继续增加41.72%、36.65%。与上月相比，低总价产品交易持续活跃，刚性需求进一步释放，促使二手住宅市场再次升温。分区域来看，浦东(不含原南汇)、宝山、普陀成交套数位列全市前三甲。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，2012年6月份二手房成交量升价稳，刚性需求加速释放拉动市场快速升温。6月以来，房地产市场调控政策平稳基调延续，二手房市场交易走暖行情也得以延续。在“稳增长”这一更重要的目标的推动下，央行6月8日起下调存贷款基准利率0.25个百分点，降息举措更引发买卖双方心态发生变化，刚需买家开始积极寻求机会入市。而随着二手房门店来客量普遍上升，形成2011年以来月度交易量最高峰；同时卖家信心不断得到提振，局部价格出现小幅拉升。

　　随着部分板块升温，一些二手房房源经过多次小幅跳价成交。如一套宝山大华“梧桐城邦”的房子经过多次跳价，由最初的218万元跳到230万元成交。而浦东大华锦绣华城也有一套房子最初报价335万元，先谈到334万元最后又跳回335万元成交。

　　此外，随着投资客套现需求上升，中高端住宅的活跃度也明显上升。门店签约数据显示，沉寂许久的长宁古北，6月成交数套华丽家族、金色贝拉维等高档小区，总价最高的一套达到1300多万元；在虹口区，耀江国际、曲阳名邸、中环明珠景明花园等中高档小区也有活跃表现，并且成交总价都在300万元以上。黄浦区的中福城、明日星城等小区成交总价在400万元左右。除此之外、静安、徐汇的高档二手房活跃度比过去数月都要高。也有分析人士认为，6月开始，房东的议价开始收紧，对成交造成了一定的影响。“最主要还是体现在成交速度上，很多购房者一旦谈判不成功又要重新寻找新的房源，成交的周期就要拉长。”也就是说7月的成交速度可能会放缓。

　　中高端住宅卖家中除了自身要改善的人外，包含了相当多的套现投资客。汉宇地产市场研究部对于房东的资料分析发现，几乎有65%的房东都不是上海人，要么是外籍人士，要么是浙江、福建籍的投资客。投资客此时选择果断套现，无疑是对未来房价涨势并不看好。二手房一旦进入自住时代，房价就难以再实现较大高低落差走势，观望投机均不可取。

　　【记者手记】

　　“变味”的传统淡旺季

　　不知何时，如同非洲草原一年只有“旱季”和“雨季”，商品房销售也被人为的划分出“淡季旺季”。

　　按照以往的经验数据来看，一年之中成交相对活跃的时间是在2季度和4季度。这两个时间段的成交一般都会较高，也就是所谓的“旺季”。前者成为旺季主要是因为春节后，往往是一年购房计划的开始实施期。而4季度是财务年度的结束，开发商会冲刺业绩，加大供应提高成交。

　　而近几年，由于受到政策影响，传统的淡季和旺季越来越不明显。根据德佑地产的统计，2009年，夏日炎炎的7、8月份，原本应该是买房者减少看房而逐步减少的成交状态，但受到楼市刺激政策的影响，当年7月份的商品住宅成交达到了186万平方米，成为历史上7月的高点。而当年赤日炎炎的5-8月成了全年成交的最高点。

　　而2010年的2季度，受楼市调控政策的影响，5月、6月的成交合计仅为70万平方米出头，也是当前成交的最低点。而去年初更严厉的限购政策之后，传统的旺季也变成了全年的淡季。

　　由此可见，淡季还是旺季已不那么清晰，甚至还有可能截然相反。对于开发商来说，除非资金紧张，没必要执着于什么“金九银十”或“逆市营销”。需求决定一切。而对购房者来说，更应该记住的是“该出手时就出手”，而不是什么“淡季旺季”。