探究温州市区二手房行情

　　5月，我市一手房市场在迎来成交量创近9个月以来新高时，市区二手房成交量却起伏不定，较今年最高峰3月份下降了23%。目前，尽管二手房市场氛围不如3月份，但最近的二手房市场出现了大套型成交比例增加、成交区域更加集中等市场热点。

　　二手房成交量有所下降

　　今年前5月，市区二手房市场起伏不定，买卖双方博弈心理仍在进行。

　　来自温州市房屋登记中心的数据显示，开春以来市区二手房持续低迷，1月、2月份市区二手房成交量分别只有422套和606套；3月份，受学区房带动，市区二手房成交量迅速上升至1217套，出现难得的“小阳春”；此后的4月份，刚需被快速消化后，学区房购房高峰势头减弱，使得二手房成交量上升势头受到抑制，成交量迅速回落到761套；进入5月份，尽管新房市场成交量创新高，但二手房市场议价空间收窄，买卖双方重新进入博弈，成交量仅938套。

　　进入6月份后，市场仍维持博弈过程，市区较多中介公司反映，最近一段时间市民看房量、房屋挂牌量和成交量与5月份基本持平，市场较为平稳。

　　大套房成交比例增加

　　去年乃至今年前三个月，中小户型的普通住宅，一直是二手房市场成交的主流房源，曾占据80%、甚至90%的市场份额，而一些大中户型房源却几乎无成交，特别是面积在120平方米以上、售价在每平方米40000元以上的中高端房源更是无人问津。如金色尚品、中央公馆、东南嘉一、中瑞曼哈顿、红日香舍里等房源，在中介公司几乎没有成交记录。而最近，上述房源中出现了成交的现象。

　　据温州大学房地产研究所统计，在今年5月份出售的二手房数量中，90㎡以下物业成交量仅占37%，90-144㎡之间占41%，144-180㎡之间占20%，180㎡以上占2%，90㎡以上物业成交数量正在快速增加，已占据63%的市场份额，一改之前以小套型为成交主力的热点；根据统计数据显示，大套型物业成交比例正在增加，其中90-144㎡和144-180㎡之间的成交物业，数量增加最为可观，说明部分改善型需求，趁房价有所回落开始出手。

　　二手高端住宅价格稳中有降

　　对二手房市场稍有关心的市民，不难发现最近平面媒体的分类信息出现了部分高端物业成本价出售的消息，也就说，这些楼盘房价已回到开盘前的价格。

　　据天浩置业不完全统计，受楼市调控政策和最新一轮市区高端新房大幅降价影响，市区中高端二手房价格也有下降趋势。目前，如中瑞曼哈顿的售价在每平方米40000-50000元之间，个别房源售价甚至在每平方米40000元以下；东南嘉一的售价在每平方米45000元左右；金色尚品的二手房报价在每平方米38000-45000元之间；鹿城广场部分房源每平方米甚至不到5万元。据市区部分中介公司透露，目前市区部分中高端房源仍处于急售状态，主要是一些房东在银行的抵押贷款即将到期，只好低价卖房用来抵债。这对于有条件购房的市民来说，也是难得的时机。

　　根据天浩置业的调查结果显示，随着最近市区部分高端新房大幅降价，一些之前想买高端二手住宅的购房者已被低价新房所吸引，尽管新房尚不能住，但在品质和二手交易费用等方面具有优势，使得高端新房稀释了二手高端住宅的成交量。

　　成交区域集中在市中和江滨路

　　日前，温州大学房地产研究所对今年5月份出售的二手房所在的区域进行了统计：新城占7%，南浦占15%，江滨占22%，市中占27%，西向占10%，东向占7%，梧田占12%，火车站、龙湾区和瓯海皆为零成交。该研究所调查发现， 5月份各板块二手房交易量主要分布比较平均，但成交区域更集中在江滨路与市中，两个区域成交量接近50%，集中度进一步显现。

　　目前，在首轮刚需释放接近尾声后，改善性置业群体已是市场的成交主力，该部分购房者对地段、环境、社区、物业、价格、商圈、交通等各方面的要求都较高，并更为理性。如果有价位相对较低、性价比高的房源，仍会出现多位购房者同时“盯”住一套房的情况，但抢购热销的场面较难出现。

　　购房者心理发生微妙变化

　　“这几天来咨询、看房的人也增加了不少，特别是6月份以来，市区二手房市场氛围有所改善。”平安易居江滨店负责人王超爱说，尽管房地产调控政策没有变，投机、投资性需求仍然被抑制，但在央行降息等货币政策刺激下，改善性需求也按捺不住了，纷纷出手购买，政策微调也一定程度上撬动了跃跃欲试的刚性需求和改善性需求。

　　王超爱认为，银行利率下调不仅仅是降低了自住型购房者的成本、增强了他们的支付能力，更多的是支持了他们对市场的预期。购房者的心理变化，被市场充分利用。一些房东有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手并同时收窄议价空间，之前20%-30%的议价空间，现在基本都回到10%以内。（记者冯章国 文/摄）