开发商内外兼修 “降”龙十八掌抢五一市场

　　地产调控不减，持票人群逐减，近在咫尺的“五一”小长假，撩动开发商心弦的同时也在考验着其营销底线。近期深圳新房成交下跌超过一成，世联与美联研究人士均表示，带动新房成交的主力楼盘正在逐渐消化，成交量冲高困难。但不少业内人士仍表态，随着4月末几个体量较大的新盘入市，“五一”期间成交还是有望达到小高潮的。

　　那么，各在售项目又将以何种姿态迎战“五一”楼市呢？记者对近期深圳楼市的热点楼盘现行及“五一”期间将采取的优惠活动进行了一番摸底调查，梳理后可以发现，各家应对“五一”小长假的可能爆发的集中消费行为，表现出的态度确实不及往年“五一”的积极，整体显得较为理性保守，大部分项目的让利幅度与前期保持一致。记者根据其具体优惠内容，将近期成交活跃的24个一手住宅项目进行了一个分类。

　　整体来看，目前以打折、减总价、抵扣为内容的让利行为依然是主流选择，虽然让利幅度有所收窄，但市场仍有超过6成的项目选择此类型促销手段。

　　65%

　　　外力型

　　　打折、减总价、抵扣

　　高手榜：中海康城国际万科红深业东城国际

　　世联地产华南首席分析师曹取直言，深圳市场缺乏的不是房票，而是购买力。260万存量户籍人口相对来说是深圳购买力最强的群体，这部分人有房票的并不是很多。对于持有房票的这部分人群，大部分属于购买力整体则偏弱的刚需族，价格显然成了成交与否的主导力。因此也不难理解，此前抛出2万抵20万噱头的某楼盘，不仅博得较高出镜率，也成为了最近成交的热点楼盘。这无疑也表明，买方市场对于开发商的直接降价行为，依然有很高热情度。记者日前调查也发现，该项目虽然已经取消了原先的抵除优惠，但取而代之的措施换汤不换药——总价减18万。

　　楼市武学——“降”龙十八掌

　　招式简明而劲力精深的武功，被世人视为金庸武学的招牌动作，但却也有着极耗内力的缺点。回顾春节以来，不少项目一再推迟入市时间，究其内因，就有业内人士透露，迟迟不卖除了期待调控减压，更重要的还是定不好价，都希望耗到行情好一些的时候，多卖一点是一点。如此一来，也就不难理解，以价换量给开发商带来的内力损伤了。

　　20%

　　　内功型

　　　送面积、装修、家具

　　先锋榜：君成熙和园喜福汇

　　关于深圳房价是否已经触底的讨论还在继续，根据最新的网友调查显示，超过6成的网友的心理价位在每平米1万元以内。这与之前万科针对深圳42万刚需族所做的调查结果保持一致。某业内专家直言，期待深圳新房均价跌回万元以内，并不具有现实意义。由此，不少开发商有理由相信，目前左右市场成交的已经不单纯是价格，不论如何降价让利，又有几家开发商愿意让房价跌回万元水平呢？

　　但从记者统计的情况来看，目前向产品本身追求让利空间，采取例如赠送面积、赠送装修、赠送家具或其他配套的项目在整个市场中并不突出，仅占到20%左右。

　　楼市武学——九阳神功

　　九阳真经，无疑是金庸小说中的旷世武学，但它终究只是一种内功，没有上乘的外力来发挥，是无法发挥最强功效的。正如楼市中，纯粹送这送那而不触动买方市场最敏感的那根神经，终究很难达到理想的销售目标。