昆明限购令药效后劲大 开发商爆出“并发症”

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　　光屯粮不买地

　　诊断：厌食症

　　症状：昆明土地市场4月“交白卷”，开发商手无余粮，兼看淡后市

　　4月份昆明土地市场交白卷，3年以来首次零成交。据悉，4月昆明主城及呈贡仅有1宗土地挂牌交易。4月10日，昆明市国土资源局网站发布中止交易公告，宣布该宗土地因故中止交易(该宗土地将于5月11日再次挂牌容积率由≤1.4调整为≥1且≤1.4，其它参数不变。)。由此，4月昆明土地市场交出白卷，有网友调侃，“好一个交白卷，不是学生不用功，而是考题高难度”。

　　在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。国土部4月17日的最新公告显示，一季度土地市场量价齐跌，其中住宅用地自2009年后首次出现负增长，地价引发房价下跌的效应已经显现。

　　-话外音：市场持续不给力，面对不确定的市场因素以及对未来市场走势保持谨慎的态度，众多开发商均选择理性过冬的策略，整体拿地热情仍旧不高。

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　　“缺钱”房企倒闭

　　诊断：癌症

　　症状：资金链断裂，外行开发等风险释放

　　2月，杭州瑞达地产破产，4月，杭州金星地产破产，随后接连倒下的，还有顺德广德业地产、杭州锦绣天地房地产公司……

　　随着调控效应的不断显现，一些房企破产“阵亡”。有数据统计显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”。就目前来看，破产的几乎都是小房企和项目公司。业内人看来，项目失败的最主要原因是一个个开发主体几乎都是外行。在房地产火爆的时候，因为财富效应而冲进房地产的外行比比皆是。而在调控阶段，这些外行的风险骤增。

　　显然，在调控环境下，即便如绿城中国，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，而一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。

　　-话外音：非房地产主营业务企业，在本轮调控中逐渐回归主营业务，转让房地产公司股份是一个鲜明的特点。而开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的普遍性盈利模式已经难以为继，地产商转型迫在眉睫。

　　●治病处方

　　房企的救赎

　　记者杨丽芬

　　毋庸讳言，当前的楼市正处在一个动荡期。达到预售条件的楼盘，要么拿出少部分房源大张旗鼓降价，引得购房者星夜排队等候，制造虚假繁荣；要么悄没声息地售卖，开个盘都犹抱琵琶半遮面，搞得遮遮掩掩。更有破产、并购以及项目转手之类的小道消息满天飞，弄得人心惶惑，让场上诸方都无所适从。拨开乱象看本质，其实，各大开发商不过是在进行有病治病，无病预防的“非常疗养”。

　　八仙过海各显神通

　　一面是楼市调控不放松的冷风频吹，一面是信贷松动支持刚需购房的暖风阵阵，楼市寒热相激，要治好这个“病”，度过这个“坎”，还真需要些功力和火候才行。

　　纵览昆明开发商的市场表现，使出的自救招数主要有如下几个。

　　第一，低价出货，现金为王。关于这招，众人都已经很熟悉了，从金尚俊园、禧瑞都到欢乐城、格拉斯香水小镇、奥宸橙郡……，这其中，有的开发商只拿出极小一部分的房源，解决眼时的资金流转问题，一旦后市看好，后续房源就要涨价了。对此，购房者极为捧场，甚至到了一房难求的地步。

　　第二，休假式封盘，等待市场转机。在观望弥漫、销售遇阻的情况下，有不少开发商因资金压力大，选择积极走货以解燃眉之急。但也有部分现金充裕的开发商选择了观望，实行“冬眠”，等市场好转再推盘。广福路上一楼盘开发商直接就给员工放大假。

　　第三，内部消化房源，线下交易回笼资金，节约推广成本。市场好的时候，各楼盘开盘都会大肆宣传、大张旗鼓。但今年以来，一些楼盘鉴于市场低迷，避开公开市场选择了线下交易，以特价售卖给员工或团购给合作单位。

　　第四，金蝉脱壳，寻找下家接盘。前段时间，金坤世纪项目转让的消息传得沸沸扬扬。事实上，实行项目转让自救的中小型开发商并不在少数，有的项目还不被人们所知就已经转手了，从昆明市国土资源局网站土地转让信息中就可以看出这种端倪。

　　第五，降薪裁员，减少支出。市场低迷时，降薪裁员是开发商最常采用的招数，自去年底以来，关于这方面的小道消息就在业内也流传得风生水起。

　　多做分析缓做决策

　　当然，有所为有所不为。各开发商的情况大不相同，并不是非要采取什么措施才行。

　　至祥置业董事副总经理黄雷认为，越是在这样的市场情况下，越要保持镇定，多做分析，缓做决策，不要自乱阵脚，“应该淡定一些，就说降价吧，是没有底的，别人卖5000，你卖4000，大家争相降价的话，以后还得降到3000，谁都挨不下去”。

　　中原地产策略中心总监林岚分析，在市场动荡期，发展商应根据自身的情况来审时度势，“首先要看自己到底有多少钱来运作项目，资金能否达到项目运作的要求，并且实现预期收益，如果资金充足，按部就班推进工作就好。如果资金实力不够，就要考虑未来的发展方向，项目转手出去或者与别人合作，主要是看开发商自己的定位”。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪则认为，在目前的情况下，开发商最重要的是采取一切可能的措施把项目支撑下去，必要时引进战略合作者，哪怕现在吃点亏分割一部分股权出去也行，因为“只有把项目支撑下去，以后才能享受土地增值的收益，限购不可能长期坚持下去，一旦限购取消，市场经过调节以后，昆明主城区的土地价值更可能显现出来。”

　　张洪同时也提醒，不管是项目转让还是其他举措，但对于老百姓来说，都应该处理好各种关系，该安置的安置，该补偿的补偿，不要形成一些不能解决的烂尾。

　　开发商病了解铃还须系铃人

　　24日，有消息称住建部正酝酿刺激刚需政策，该政策将长效保证合理、非投机投资住房消费。消息一出，立刻蔓延全国，并直接导致次日地产股翻红。尽管目前住建部对于该消息尚未表态，楼市对于政策的敏感度却可见一斑。这也让我们看清：在政策紧箍咒下步履维艰的楼市，终究还是需要政策来“解铃”。

　　纵观限购令出台后的楼市，从最初的“上书潮”到多方积极应对，再到暗降、明降、0元送房，开发商使尽十八般武艺，依然难挽救低迷的成交量。近来，甚至有不少媒体爆出地产企业面临破产的危险。在市场如此焦灼的情况下，“刺激刚需”的呼声一出，如曙光般成了开发商的“救命稻草”。

　　其实早在“刺激刚需”的呼声出现前，已出现了不少有关鼓励刚需购房、回暖楼市的地方政策。从之前房贷利率下调，到上周多个二、三线城市住房公积金贷款额度上限悄然提高。不难看出，地方政府方面对鼓励刚需购房的努力。不过，这种“小动作”对处于困境的房企，只能算聊胜于无，市场仍然没有看到“解铃”的信号。