牛刀：中国房地产除了会掠夺百姓 还有什么

　　第三个空置率。空置率的国际标准是6%至10%。而中国绝大多数住宅空值率起码都在30%以上。住宅空置，不仅影响土地资源的合理配置，更加引起相关产业的产能发生过剩。房地产热的最后结局，一定是泡沫破灭，不管是哪个国家，都无可避免。

　　第四个住宅总值和GDP总量的比值，不能高过200%。也就是说，这个城市的住宅价值总量不能高过现有GDP的2倍。中国的城市化没有完成，三四线城市还有一些农村，而农村房价估值多少说不准。仅就以二线城市来说，住宅总值已经达到360倍，甚至400倍。日本东京泡沫破灭时，住宅总值达到GDP的310倍的时候。

　　三是土地财政的制度建设

　　一个城市的土地出让金，多少比例用于社会保障住宅的建设，住建部没有制定统一的标准，这是我国土地财政的一个最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，这个标准是由各个地方城市自行订立报住建部备案即可，这就造成地方政府在认识上的严重分歧，导致政府保障住宅严重短缺，而商品住宅严重过剩的主要原因。

　　比方说广东省前几年土地出让金根本就没有标准，2011年在土地出让金急剧减少后，才制定一个标准，将土地出让金的20%用于社会保障建设。这个标准低于国际标准的30%，低于新加坡50%。一般国际标准是50%，最高的达到90%，比方说西班牙。

　　因为中国各大城市土地出让金比例与中国住宅制度建设关系重大，利益集团主张取消政府保障，全部实行商品住宅化是严重错误的行为，现在必须给于纠正。结合我国实际，土地出让金的50%应该用于当年的普通住宅建设，应该由全国人大立法，各大城市严格执行，这样才能真正保障民生居住问题。

　　再比如社会保障住宅涵盖的群体问题也存在诸多争议。很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准，我国大部城市是实行以户籍人口为标准，更有甚者只为公务员解决住宅问题，其他群体一概实行商品住宅。这就是全社会一窝蜂去考公务员的主要原因。这种现象不改变，也是高房价成因的主要因素。

　　再比如保障住宅的户型问题，公租房是一种户型，但是不应该成为主流户型，而应该只是保障住宅的辅助。保障住宅的主流户型应该分为两种，一种是90平方米两房，一种是120平方米的三房。90平方米的两房适用于年轻群体刚刚成家立业的家庭，一种是长期居住在这个城市两代人居住的家庭。

　　利益集团强调住宅商品化，是无视居住权的行为，必然会引起社会混乱，也更加引发社会的严重不公，也是我们这十年诱发高房价的主要原因。不解决这个问题，就无法实行中国经济的转型，也不可能实行国家的长治久安。

　　回归常识，那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅，以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施，应该有地方政府财政收入支出，而不是在土地出让金中获取。

　　四是土地金融面临的问题

　　我们目前的土地金融政策，存在巨大的系统性风险，泡沫破灭几乎是无可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓励投机行为，而不是真正为民生居住服务的。在我国开始实行商品住宅的时候，是32年在深圳搞起来的，在住宅上和商业物业、工业物业实行严格区分。这是符合当时深圳的特殊情况的。现在应该改变这一切。

　　比方说：在住宅上，我们实行的是三成首付利率七折优惠的政策，在住宅年限实行70年制度，这样便于刺激购买，更便于解决绝大多数工薪阶层解决居住问题，是一种积极的行为。我们当时对商业物业实行的是40年至50年的土地使用权制度，在金融上实行的是五成首付，而且利率不予优惠。工业用地放得更开，深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。

　　后来全其他城市很多模仿深圳模式，但是，对高级公寓酒店式物业产权式商铺旅游地产等等商业性物业全部采用住宅式金融，一下放大了房地产的金融杠杆效应，鼓励是投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证，又将土地使用用于抵押在银行贷款。这是一种空手套白狼的行为，用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时，海南发展银行被迫破产，一个主要原因就是，在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品，土地价格一下降，银行坏账就大量产生，最后只得关闭。