李果：向黑幕开刀才能让房价回归健康

　　中国楼市从计划到市场已经走过13年只涨不跌(即使下跌也很快上涨)的阶段，随着十年来房价只涨不跌的真相被揭穿，为了维护经济和社会的长期繁荣与稳定，中央政府不得不在两年前下定决心，以主动降低经济增长速度为贷价，“痛心”解决十年所积下的楼市“恩怨和仇恨”。在还给楼市清白，向利益黑幕开刀的一针见血政策下，中国房地产开始从只涨不跌的“非正常”阶段走向有涨有跌的常态阶段。

　　无可厚非，过去十年，中国房价只涨不跌的“非正常”现象源于快速工业化、城市化进程的推动，以及快速增长的城市人口对住房的大量需求。同时，在地方政府以卖地为生、银行以房贷逐利、开发商以捂地圈钱的共同作用下，导致地价推高房价、房价再推高地价而形成。某种意义上讲，工业化、城市化是高房价的表象，地方政府、银行、开发商等，里通外和、互相营利才是高房价的黑幕。

　　在行业发展十多年之后，当大家都看清了事实真相，揭穿了房价持续上涨的利益黑幕之后，面对突出的社会经济矛盾和越来越不稳定的市场，中央政府不得不面对现实，抛弃过去“耍花招”的“假调控”，采用更加积极、有效的调控政策向楼市黑幕开刀，向利益群体施压。在这种拆开假招、使出真招的刀光剑影下，已经保持十年“只涨不跌”的房价终于向威武的调控屠刀屈从，进入“有涨有跌”的常态阶段。

　　过去十年房价“只涨不跌”时代，虽然也经历了几次隔靴骚痒式的调控，从短时间看个别企业在这期间也出现过拿地成本偏高的现象，但是，在原来房价“只涨不跌”、地价推高房价的发展轨迹下，几乎找不出几家因拿地成本过高而最终做了赔本买卖的企业。从市场角度讲，一个健康、稳定、合理、有序的市场不会造成这种极不正常的现象，只赚不赔的买卖不可能长期存在于一个健康、有序的市场，这种只赚不赔的背后必然有其内在的利益黑幕，不揭穿黑幕，不真正向黑幕开刀，就不可能让中国房价走向健康、稳定的状态。

　　在见证了近十年中国房价一波三折、一浪高过一浪的事实和历程之后，笔者认为，支撑过去十年有地就是老大、有地总会赚钱、买房就是投资、买房就会上涨的利益黑幕，主要体现在以下几方面：

　　第一、地方政府以卖地为生的客观事实，使政府和企业之间里通外和。在这种难舍难分、暖昧关系中，因为相互都有利可图，政府从价高者得的土地拍卖中赚取暴利，当地价被推高之后周边房价随之上涨，开发商又从政府暴利拍地的过程中间接受益，将赚取的土地溢价过渡到房价上来，然后让购房者为政府和开发商所获得的高溢价一起买单。在这种自上而下的利益传递下，因为有地价只涨不跌支撑了房价只涨不跌，位于利益链条最后的买房者因房价持续上涨尝到甜头，由此再次循环入市造成市场供应与需求再度紧张，从而进一步推动开发商高价拿地，再次推动地价暴涨。以此类推，这样一环扣一环，一浪高一浪，将房价推到普通人难以企及的理想高度。

　　第二、在地方政府成为最大的暴利黑手情况下，属于国家所有的银行又重复赚取地价推高房价进程中的第二次暴利。据统计，过去十年银行每年的利润有1/3左右是从房地产行业赚得，一个行业支撑整个银行系统30%的利润来源，无论从任何角度讲也难言合理，也难言银行流出了支持老百姓买房的“道德血液”。银行通过向开发商和炒房者大量放贷，使他们用尽可能小的资金来翘动尽可能大的投资，而在开发商和炒房者在盖房和炒房的过程中获利的同时，银行依赖稳吃利息成为地方政府之后第二个赚取暴利的对象。如果没有银行因暴利诱惑而大量放贷，房价会如此快上涨吗?因此，从这方面讲，中国房价只涨不跌的第二大黑幕推手不是开发商，也不是炒房者，而是银行!没有银行给开发商和炒房者大量放贷“壮胆”，即使开发商和炒房者的力量再大，能有这么多人宁愿借钱也要买房当房奴吗?因为，再不想当房奴，明天当房奴的资格也会失去!

　　第三、政府对富人过渡放纵，让大量先富起来的人在房价只涨不跌的上升期中只赚不赔。在地方政府、银行、开发商三股力量下，为了使地价和房价永远上升，他们必须提高富人买房赚钱的欲望，他们深知只有让尽量多的富人加入到买房圈子，才可以让地价和房价无限地上涨，才能形成相关利益群体进一步赚快钱的热带风暴效应。过去十年，没有取得预售证之前就开始放任开发商卖房号，开发商通过提前卖房号的方式聚集人气，然后趁人气升温和购房恐慌抬高房价，炒房者通过只交几千、几万订金就可以订下金额高达几十万、几百万的房子，然后随着人气升温和开发商拉升房价，通过倒卖几千、几万元的房号，就可以赚到数万、数十万，甚至几十万的炒房号暴利。在房价只涨不跌的效应下，因为政府管控不严或暗中放任，很多地方出现证件不齐，就开始交订金买房号的现象，因为投资额非常小吸引炒房号的人群暴棚猛增，开发商有了十足的涨价底气之后，在人潮跟风的羊群效应下，眨眼之间“房价已过万重山”。

　　第四、地方政府因为自已的利益，必须一浪高过一浪让手中的土地高价卖出，为了有人敢于接手高地价，许多地方政府采用“以退为进”的放任办法，对已经拿到土地的开发商不闻不问、任由圈地捂地。地方政府深知开发商如果不能在地价上涨的过程中牟利，自已的地就难以卖出或再次创纪录地高价卖出。所以，十年来，地方政府为了自已的利益普遍对已经买地数年的开发商不闻不问，睁只眼、闭只眼，就当自已是瞎子。在这种市场监管体制下，数年前拿地的企业大多因为后面高拍的地价而坐收渔利，然后将获得的土地溢价向房价转嫁。从这点分析，人们说是开发商炒高房价，不如说是因为地方政府为了自身利益，自由放任开发商圈地捂地造成房价暴涨，最后让购房者高价买单。