温州市区楼市暖意初显 二手房成交量放大

　　2011年堪称楼市调控最严厉年，从“新国八条”到“一房一价”，再到二三线城市限购，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈也日益深入，开发商和地方政府苦盼调控放松，而购房者则依然“盼跌心切”。进入2012年，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次摁下地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。

　　一季度，温州市区一手房住宅成交了231套，比2011年一季度的146套，增长了58%，销售面积达3.25万平方米。二手房方面，一季度，温州主城区共成交1829套二手房，其中，非住宅成交147件，而住宅成交1682件，占总成交量的91.96%，90平方米以下的房源占55%，90~144平方米占29%，144平方米以上的仅占16%。

　　二手房成交放大刚需获得补仓机会

　　一季度市区的土地市场格外冷清，继楼市销售遇冷后，开发商拿地积极性明显降低。据天浩置业楼市报告数据显示，今年一季度，市区仅有鹿城区荷花南路地块出让，因无人报价而流标，市区土地市场去年12月开始连续4个月呈现“无勾地，零成交”的局面。

　　据分析，碍于资金压力，开发商拿地意愿较低，且2012年温州土地市场主要围绕大体量和“勾地”制度展开，在此市场背景下，温州陆续有大批量优质土地将分时段集中释放，因此开发商有充足的选择余地。“预计土地供应少，房开拿地不积极的局面有望在第二季度会被打破。”朗兆房产营销机构董事长叶维坚表示。

　　一季度，市区一手房住宅成交了231套，比2011年一季度的146套，增长了58%，销售面积达3.25万平方米。其中，1月份，温州市区一手住宅成交量仅有42套，成交面积为0.77万平方米；2月份则达到了127套，交易量上升了202%，成交面积上升了109%；3月份成交面积达0.87万平方米，成交了62套。

　　据分析，1月份楼市经历了元旦、春节等假期，市场交易陷入了历史性的低点，成交数据偏低，2月份刚性市场逐渐回暖，所以市场成交量开始攀升，与1月份相比有回升，楼市交易整体去化慢，受中梁·国宾1号计划4月开盘冲击，以刚性需求为主的市场交易走低，许多购房者开始等待中梁·国宾1号的开盘。

　　与土地市场，一手房交易的清淡不同，一季度的二手房交易数据给了购房者很多惊喜。据天浩置业数据统计显示，截至3月31日，3月份温州主城区二手房交易共成交了1012套，为3月份乃至一季度的二手房交易的回暖，画下了一个圆满的句号。

　　一季度，温州主城区共成交1829套二手房，其中，非住宅成交147件，而住宅成交1682件，占总成交量的91.96%，就住宅的面积分布来看，90平方米以下的房源占55%，90~144平方米占29%，144平方米以上的仅占16%。

　　据房管部门统计数据显示，今年1月，市区二手房成交仅338套，环比下降37%，与去年同期的1389套相比，交易量下跌了80%以上。而2月份二手房交易量达到了479件，虽不能与去年同期相比，但环比上升了41%，3月份二手房交易爆发出了1012套的交易量，鼓励了市场交易的信心。

　　叶维坚表示，或明降，或暗折，温州楼市迎来了前所未有的降价跑量。而3月份二手房的成交回暖，没有任何政策利好配合，完全是降价驱动。价格的惨烈下跌，所换取的成交放量，是温州楼市空前的刚需盛宴。

　　天浩置业向阳表示，3月份市场交易的大幅回升，源于市场价格的驱动。在市场价格下滑了30%左右的房源受到了刚需购房者的推崇，那些在2009年暴涨中错过购房机会的刚需，借这波空前的价格下跌，获得了历史性的补仓机会。

　　　90平方米大行其道开发商展开全面竞争

　　一季度一系列的数据回暖，刚性需求是市场的重要推手，无论一手房还是二手房。刚需成了这个市场的王道，刚需户型无疑成为开发商角逐市场的热点。

　　叶维坚表示，随着政策的推进，市场氛围的转向，温州的开发商在转变着营销思路和开发策略。受限购政策的影响，一些大户型豪宅的市场接受度开始降低，开发商开始调整产品供应策略，90平方米以下的中小户型成为市场主推户型。

　　1月开盘的万科·龙湾花园推出90平方米，收到了市场的青睐。3月绿城·海棠湾的90平方米户型以1.88万元/平方米起价让购房者欣喜，而广受关注的中梁·国宾1号也用150万元起价的88平方米中小户型赚足了眼球。凤凰城，京都府、中梁·江滨首付都将力推中小户型。

　　中梁·国宾1号推出88平方米三室两厅两卫为主力户型，配备双语幼儿园，万科·龙湾花园主打90平方米精装房，而绿城·海棠湾则地处龙湾中心区板块，毗邻万达商业广场、财智中心、龙湾中心区综合农贸市场等商业配套，而瑶溪板块的凤凰城其定位为年轻人置业，主力户型在90平方米左右。

　　在刚需置业者的推动下，一季度，开发商抢滩刚需市场，中小户型集中上市的其实日益明显。据不完全统计，2012年市区90平方米以下套型供应将达到3000多套，一改前些年此类户型严重不足的局面，刚性需求选择余地将加大。

　　据朗兆房产统计显示：南湖板块的中梁·国宾1号有5万多平方米，近500套90平方米以下的小户型；龙湾城市中心区：万科·龙湾花园有700多套；绿城·海棠湾也有200多套；瑶溪凤凰城项目也有5万多平方米，约600套；瑶溪·新天地也有12套左右的此类户型可供应。

　　此外，瓯海城市中心区的华鸿·中央城、华星·蓝庭和站南片区都有一定数量的此类住宅，更具此前土地出让的约定，该区90平方米以下的户型将有10万平方米的供应量，另外还有中梁·滨江首府也将主推中小户型。

　　中小户型房源的几种上市，引发了中小户型项目在总价、面积利用性、项目品质等方面的交锋成为刚需市场竞争的下一个焦点。