温州楼市：品质刚需房拉动几多销售

　　市区某高品质新盘吸引了众多刚需市民前来参观 

　　龙年的温州楼市，并没有如一些人预期的出现政策上的松动，就目前看来，国家仅在银行信贷方面对首套刚需购房者予以一定的支持。面对资金流日益趋紧和调控政策的双重压力，开发商也在积极寻求新的销售突破点，改变销售模式，提高楼盘自身品质，主动迎合市场需求。

　　在过去，虽然国家一直有针对购房者实际需求提出的商品房“90/70”限制，但开发商为了追求利益最大化，在开发阶段将户型进行“双套并”甚至“多套并”设计，过于追求豪宅概念，使得这些物业受整体政策、环境影响销售受阻。

　　因此，去年开始，部分开发商开始转变营销理念，包括中梁国宾1号、万科龙湾花园、中梁橡树湾在内的一批楼盘或直接推出90平方米以下的小户型，或在不影响楼盘整体品质的前提下将原先的“并套”拆开销售，并获得较好的市场反响，如中梁橡树湾开盘销售就超过80%，万科龙湾花园售楼处开放当天接待了3000组客户，而近日展厅开放的中梁国宾1号同样受到热捧。

　　据有关数据显示，2011年我市商品房销售均价达到了每平方米34674元，较2010年每平方米增加了近9600多元。这里面，除了地价等因素外，各个项目整体品质的提高是主要原因之一。为刚需和改善型客户造房子，让房子回归居住属性，以性价比赢得销量，或将成为很多开发商的新共识。

　　天浩置业就去年公司的房源销售情况做过一次统计，数据表明，无论是在房源的交易、登记出售以及客户对面积的要求上，90-144平方米的改善型户型都维持在三分之一左右。这与21世纪不动产提供的近期90-120平方米房源销售量占三成的交易情况不谋而合。

　　有业内人士指出，假如抛开婚房这类特殊性需求不谈，实际上许多刚需可以归类为改善型人群，拥有一套房子的人不在少数，重要的是改善自己的住房品质，而这不仅限于面积上的增加，应该有更为细致和具体的要求。

　　市民项先生是一位典型的改善型置业者，有一定的生活阅历与经济基础，久居在市中心的他趁着去年年底的开盘潮和价格优惠选择了近郊置业。他告诉记者：“过去住的小区又脏又乱，自己很向往安静而又整洁的小区生活。”

　　“相比首次买房的刚需人群，置换型改善需求的购房群体对住房品质的要求更高，周边配套、户型面积、所属区块，甚至是搬离群楼住上电梯房都可能成为他们的购房动机。”天浩置业市场部经理向洋表示，满足刚需、改善型客户的市场需求是未来楼盘定位的一个方向，合理的户型，完善的配套，较低的总价，才能迎合相应群体的购房需求。

　　据了解，我市近几个月上市或即将上市的楼盘中不乏较高品质的项目。中梁国宾1号推出88平方米三室两厅两卫主力户型，配备双语幼儿园、依托城市公园等生活配套；万科龙湾花园主打90平方米和175平方米两种户型，多为精装修三房，同与之毗邻的绿城海棠湾项目共处龙湾中心区板块，板块中囊括了万达商业广场、财智中心、龙湾中心区综合农贸市场等商业配套；位于瑶溪板块的凤凰城，其定位为年青人置业，主力户型在90平方米左右。

　　符合市场需求的房子虽然不能带来过去“日光盘”的热销场面，但随着房地产市场进入正轨，行业大面积洗牌，真正为市场服务的企业才能生存下来。然而不可忽视的是，价格始终是购房者最关心的卖点。

　　天浩置业总经理陈鸿表示，改善型购房者购买力强，对市场复苏确实可以起到一定的作用。高品质虽有助于购房者入市，但这毕竟是一个“虚”词，缺乏评定的标准，比如在管理、绿化等方面。这种同质化的趋势就要求开发商在价格终端上下功夫，提升性价比，以价换量。（章兵兵）