谢逸枫：政府热衷卖土地 有力推动房价飞涨

　　中国指数研究院数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。2010年全国卖地收入是2.9万亿，估计2011年会缩减将近两成，大约5000多亿，全年卖地收入也就2.4万亿。进入新的一年，土地市场还在惯性下滑，1月全国300个城市土地出让金收入895.9亿元，同比减少67%。北京、上海已率先下调土地收入预算，北京今年的土地出让收入预算为900亿元，降幅达到三成，而上海下调今年的土地出让收入预算至1250亿元，仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。而土地出让收入占地方财政收入的60%，土地收入的大幅缩水造成了地方政府财政收支日趋紧张，直接导致地方政府的投资。更为严重的是，部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大，违约风险大幅上升。

　　北京市财政局日前表示，去年全市实际土地供应总量为5970公顷，完成年初6500公顷计划的92%，这是近三年来北京首次没有完成年度供地计划。同时，去年的土地出让金出现了较大幅度的下滑。官方统计的数据是，去年北京市共实现地出让收入1233.68亿元，缩水近三成，2011年土地成交量和平均溢价率跌至4年来的最低点。除了北京，去年土地收入超千亿的城市就仅剩下上海了，2011年上海全市国有土地使用权出让收入1491.1亿元，同比降幅超过20%。去年排在第三的大连则干脆直接被踢出了“千亿俱乐部”，土地出让金总额同比减少了五成。2011年第四季度，住宅平均地价环比增幅已跌落至零，环比负增长的城市由上一季度的12个增加到37个。

　　土地出让金万亿增幅地方财政收入占地方财政收入GDP万亿土地出让金占GDP

　　2001 1295.89亿16.6% 7803.30 16.6% 97314.8 1.33%

　　2002 2416.79亿88.5% 8515.00 28.4% 10.3935 2.32%

　　2003 5421亿124.3% 9849.98 55% 11.6741 4.64%

　　2004 6412亿18.3% 11893.37 53.9% 15.9878 4.01%

　　2005 5884亿一8.2% 15100.76 39.0% 18.2321 3.22%

　　2006 7676.89亿30.5% 18303.58 41.9% 20.9407 3.66%

　　2007 11947.95亿55.6% 23572.62 50.7% 24.6619 4.84%

　　2008 9800亿一19.7% 28849.79 33.5% 30.0670 3.25%

　　2009 1.5910.2亿63.4% 32581 48.8% 33.5353 4.74%

　　2010 2.7111亿70.4% 35382.97 76.60% 41.0202 6.60%

　　2011 2.8000

　　地方财政吃紧，占地方财政收入60%的土地出让收入大幅下降，直接影响到地方政府的投资。目前土地出让收入要支付四项法定支出：自2004年起，土地出让平均纯收益不低于15%要用于农业土地开发；自2008年起，土地出让收益不低于10%的比例用于廉租住房保障；自2011年起，土地出让收益还要分别提取10%用于农田水利建设和教育资金。金融危机之后，地方融资平台和土地出让金成为地方政府弥补收支平衡的重要资金来源。而在融资平台被严格监管以及房地产调控之后，地方政府的两大资金来源将会严重削减，这必然造成地方政府财政收支日趋紧张。

　　土地收入减少导致的财政资金偿债能力的不足。官方相关数据表明：部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大：2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.5万亿元，共涉及12个省级，307个市级，1131个县级政府。

　　2011年9月27日，清华大学国情研究中心披露，结论令人震惊：1989年至2010年的21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，而卖地收入相当于地方财政收入的比例涨幅也超过300倍。这份名为《土地成交价款相当于地方财政收入的比例》的统计表，逐年列举了从1989年到2010年的土地成交价格、地方财政收入及比例3部分内容。从表中可以看出，数字增长之快令人咂舌，难怪国土部将取消土地供应双轨制。