牛刀：2012年下半年房价开始普跌 市场进入买点

　　牛刀

　　春节已过去一个多月，中央房地产调控决心不减，各地楼市成交低迷，购房者究竟何时买房最合适？存款准备金率下调给A股带来重大利好，监管层频频唱多蓝筹股，目前股民到底该不该抄底入市？昨日，著名财经评论员牛刀携新书《牛刀说：我们怎样过上好日子》在津签售，就目前各方关注热点，本报记者对其进行了专访。

　　何时买房

　　楼市五年内不会大贬值

　　眼下该不该出手买房？这一问题正折磨着众多潜在购房者。在牛刀看来，房产买点将发生在2012年6月至2013年间，而“95后”婚龄到来时，中国将彻底告别高房价。

　　“未来房地产走势可以分为几个阶段，第一阶段是市场冰冻期，房价的表现是不涨不跌，个别区域楼盘将出现开发商降价出逃，但房价不会普跌，这个阶段将持续到2012年4月；第二阶段为政府去房价泡沫化阶段，其间一些便宜的资产将投入市场，同时公租房开始启用，租金涨价历史结束，以此推算2012年5至10月房价会开始去泡沫；第三阶段，房价开始普跌，市场正式进入买点，预计在2012年下半年至2013年间，楼市将产生较好买点，五年内不会出现太大贬值，这样的状态将持续三年左右。”

　　合理房价应与收入挂钩

　　如果说调控楼市的目标是促进房价合理回归，那么究竟什么样的房价才合理？在牛刀看来，房价跟城市居民收入应该有比例，3到6年的家庭收入买一套三房，是合理房价。

　　牛刀表示：“衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，租售比、房价收入比和空置率。先来看看租售比，国际通行的租售比为1：250以内，也就是说，按现有租金，约10年和20年收回房款才是合理的。可是目前，我国部分地区租售比甚至超过1：800，最高80多年才能收回房款，也就是说政府按规定70年收回地权，你的房款都无法收回。其次，我国一线城市住房空置率居高不下，部分房源其实在炒家手上。我认为，房价跟城市居民收入应该有比例，3到6年的家庭收入买一套三房，是合理房价。”

　　何时抄底

　　中国股市迎来反转行情

　　当2010年沪指报收于2808.08点时，几乎没人能预见2011年A股最高只摸到3067.46点；而当2011年沪指报收于2199.42点时，市场极度悲观，更没有人能预料到2012年仅过了两个月，A股就站上2400点，区间涨幅超10%。对于A股后期走势，牛刀表示，现在正是建仓的时候，A股新的机会正在来临，这一轮行情绝非反弹，而是反转。牛刀提醒投资者，要在低处建仓，切忌追涨杀跌。

　　关注四大主流投资品种

　　对于投资品种，牛刀指出，在市场走稳的时候，投资者可关注四类投资品种。“一是关注人民币的通胀和升值，这条主线将贯穿全年，主导短线中未来价格上涨预期强烈的食品、酿酒、酒店等股票；二是煤炭和医药类股票，作为能源的替代品和补充，煤炭行业在未来空间巨大，而未来中药材会更加稀缺，医药股也同样值得关注；三是成长性产业和农业股；此外，有色金属类股票这两年让股民收益不菲，其中稀土等板块值得关注。”

　　【背景资料】牛刀，中国房地产独立评论家，与曹建海、时寒冰并称中国“地产三剑客”。2007年他准确预测房价下调；2008年准确预测国际油价走势；2008年9月28日向300多投资人推荐有色金属股票获利颇丰；2009年与成思危就十大振兴产业展开辩论大获全胜。