五问楼市 今年下半年房价全面筑底

　　365地产研究院院长李智：五问楼市今年下半年房价全面筑底

　　春节长假以来，全国楼市正在逐步回归常态。另一方面，称作史上“最严”楼市调控政策马上持续两年，饱守争议的限购政策也满一年，2012年楼市充满变化的因素。

　　温家宝在春节后再次发言，要求在新的一年里保持房地调控政策不动摇，大的政策氛围上依然没有任何松动迹象。但是，冰冷的外壳上，依然有些“暖意”从缝隙中传递出来。部分银行针对首套房贷款的政策有所放松，以芜湖为代表的一些地方政府也在试图鼓励自住型购房需求。

　　面对2012年楼市复杂的局面，365地产研究院院长、网尚研究机构总经理李智率先以南京楼市为标本，五问楼市突围之变。

　　一问:2012年调控政策会有所放松么？

　　观点：政策从紧基调难改年中或三季度调控适度放松

　　进入2012年，随着存款准备金率下调、部分城市公积金额度提升，及首套房利率下调等情况的相继出现，关于调控政策是否会放松以及何时放松的讨论日趋热烈。

　　365地产研究院院长、网尚研究机构总经理李智首先分析了目前我国宏观经济面临四大挑战。这四大挑战分别是，全球经济放缓及欧债危机导致国内流动性趋紧；楼市限贷、限购的政策作用下，间接诱发经济增速放缓及失业率上升；货币超发促使CPI出现系统性上升，导致制造业用工成本增加，实体经济举步维艰；四是流动性持续紧缩后，地方债务及中小企业资金链断裂问题进入公众视线，全社会金融风险加大。中央提出2012年宏观经济将“稳中求进”，且坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，正是基于这一背景。

　　李智认为，在货币政策上，“上半年放松是大概率事件，但力度预期不宜过高”，预计2012年3-5月或将迎来货币政策放松窗口期。鉴于过度宽松的货币政策对经济副作用明显，在国家主动放缓GDP增速的前提下，估计2012年货币政策放松力度有限。在行业政策走向上，李智认为在政府换届工作完成前，限购、限贷等行业政策难有实质性放松机会，调控政策将维持敏感而稳定的总体基调。

　　考虑到上半年经济增速下滑或超预期及近期人民币出现贬值预期等因素，李智同时指出，首置人群或将迎来政策的结构性放松机会。此外，房产税实施范围或将进一步扩大，有望成为取消限购、限贷政策的前提性政策。

　　天津、中山等地调高普通住宅指导价，减轻买房税负；北京表态将改暂住证为居住证、资格审定弱化，种种迹象表明，地方政府正在努力减弱限购令对当地经济的影响。李智分析指出，从全年来看，上半年，中央层面上楼市调控仍然维持从紧的基调，但地方及相关部委会在微调上下功夫。下半年，在达到房价调控目标，同时国内经济继续恶化的情况下，中央也可能会有条件的放松调控。

　　李智预期年中或三季度，将是政策变化的一个重要的时间窗口，但是届时的政策变化也只是“调控政策适度放松，而不是放开”。