五问楼市 今年下半年房价全面筑底

　　二问：2012年房价会止跌回升么？

　　观点：二季度将现价格低点下半年全面筑底

　　以南京为例，根据网尚研究机构监测，南京楼市房价估值已接近历史底部区域，预计后期房价全局性下降空间有限。从刚性需求购买力估值(房价收入比)角度来看，11月该数值为11.56，较历史低点仍有11%左右的理论下调空间，但如果考虑到房价长期上升趋势若出现调整，则刚性需求购买力估值将面临系统性下移风险。

　　从房价实际运行看，2011年，主要以刚需盘、郊区盘为主的部分楼盘，出现约20-30%左右的深度跌幅，促进了成交量放大，并出现一、二手房价格倒挂现象，但高价盘、高档盘，虽然成交量下滑明显，但跌幅弱于刚需盘。2012年上半年，不排除个别楼盘为促进成交，会有补跌行情出现的可能，幅度在15-20%左右，刚需盘反而跌幅有限，率先进入盘整、筑底期，优惠举措也只会阶段性出现。李智预测，2012年房价阶段性低点或将出现在二季度，最迟在今年的8-10月出现，“下半年会进入楼市价格全面筑底期”。

　　三问：成交量会有所放大么？

　　观点：二三季度成交量将增加

　　网尚研究机构研究发现，历次调控中刚性需求是市场真正的支撑力量，2012年依然如此。尽管存在年初信贷额度相对宽裕等利好因素，但在宏观政策不出现大逆转的前提下，预计改善性需求及投资、投机型需求短期难以集中释放，成交主力依旧是刚性需求。

　　李智认为，上半年住宅成交量保持稳定可能性比较大，随着价格逐步止跌企稳及政策放松预期的加强，“预计二、三季度部分场外观望的改善性需求进入市场，届时成交量或将增加”。

　　四问：上半年是买房时机么？

　　观点：上半年是买房好时机刚需最好选择“左侧交易”

　　针对购房者关心的何时入市问题，李智用股市中的“左侧交易”与“右侧交易”给购房者以实际的购房建议。李智指出，刚性自住者最好选择左侧交易，即在理论上的价格谷底到来之前出手，“你买房是为了住的，什么价格买都不存在赚还是亏的问题，买到满意房子最重要”。

　　“开发商就像冬天的猎人，没吃的了，就降降价，圈点钱，回去过冬，下次出来打猎，或许在半年后，或许在1年后，你找他都找不到。”李智用猎人打猎的例子提醒购房者，2012年整个一年，特别是上半年仍然是刚性购房者好的买房时机。

　　始于2010年的地产调控，已快到两年，李智认为，本轮调控会使中国房地产市场产生重大变局。随着保障房、中低价位商品房的市场供应逐步增加，不久的将来，由投资主导的房地产市场必将逐步进入以消费市场为主，以投资市场为辅的时期；但从长远看，房地产保值属性仍然存在。

　　五问：一、二手房价倒挂说明了什么？

　　观点：价格倒挂对新房有利二手房上市量影响房价走势

　　整个房地产市场是由一、二手市场共同构成，从成交套数看，每年新房和二手房各占半壁江山。市场上的房价不仅由开发商决定，二手房市场同样也有话语权。某种程度上，二手房对市场的影响是和新房几乎相同的。

　　研究发现，新房与二手房的价格涨跌并不完全一致，“房价上涨时，往往二手房价跟着一手房价涨，房价僵持或下跌时，往往二手房价反而起着支撑房价的作用”。

　　二手房价为何更具有抗跌性？李智指出，二手房房主持有成本低，售卖意愿不足是主要原因。所以，一手房价下跌多的区域往往是该区域入住率低的区域，也是二手房支撑房价比较薄弱的区域，“主城内房价抗跌性主要功劳在于大量自住存量房的存在，来支撑房价”。

　　在这样的一个事实基础上，李智认为，未来房价是否真正下跌，跌幅多深，主要取决于二手房市场的上市量，“开发商因资金链窗口期下跌，只对房价下跌起到部分作用”。增加持有成本是促使二手房抛盘动因，也是促使市场价格下降的手段，这也是征收房产税对于控制房价的重要意义所在。

　　“一、二手房价倒挂会部分抑制房价下跌速度”，这在一定程度上减轻了开发商在价格上的压力，二手房成交量萎缩对于努力增加销售量的开发商而言又是一件好事。