二手房成交量持续处于冰点 房产中介靠啥"过冬"

　　北京二手房中介行业经历2009年的快速增长后，中介门店一度扩张到6000家以上。据链家地产发布的研究报告显示，2011年北京中介门店共关店约1400家，其中超过七成为中小房产中介。根据成交量缩水程度及正常的运营成本保守估算，2011一线城市中介行业呈现出全行业亏损状态，平均每个门店亏损5万元。

　　链家地产市场分析师张月认为，去年底今年初，各级政府再次表态要坚持房地产调控不放松，二手房成交低迷的情况短期内很难有明显改变，可能会出现更多中介因无法承受长期的低成交量而选择关店甚至倒闭。

　　一二手联动、商业地产——大型中介寻求转型过冬

　　可以预见，2012年中介行业面临的形势仍然严峻。能否安然过冬，事关生存。

　　房产中介的两大业务主要是二手房交易和房屋租赁。二手房市场冷清，房屋租赁这两年却格外火爆，租金上涨、租赁业务量增加，让租房成了不少中介门店和业务员的主要收入来源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交价格约为200万元左右，中介一般收取各类服务费约2.5%，差不多能赚5万元。一套房的平均租金价格约为3000元左右，即便全额收取一个月的租金作为中介费，做16笔租赁业务也才顶得上一笔买卖业务。实际上，尽管这两年租赁业务有所增加，但相对二手房交易量下滑带来的亏损，租赁收入只是杯水车薪。

　　为了增加租赁业务的收入，一些中介开始大力做“租赁代理”业务。中介以约定的价格从房主手中租房，再以市场价对外出租，通过分隔房间和市场租金的上涨赚取差价。由于相关法规明文规定房产中介禁止“吃差价”，租赁代理业务有打政策擦边球的风险，几家大型中介很少涉足。

　　“现在这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险肯定很高。”张大伟表示，中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。

　　去年11月底，易居中国高调入股21世纪不动产，成为2011年中介行业内最大的一宗一二手“巨头”股权整合案。易居中国董事长周忻告诉记者，入股21世纪不动产，正是希望发挥各自优势，未来全面整合一二手房联动模式。

　　据了解，目前在北京市场上市场份额靠前的几家大型中介，都已经开始涉足一手房的销售代理。

　　“一二手联动对开发商和中介来说是双赢。”伟业我爱我家副总经理胡景晖表示，主营二手房业务的中介企业所拥有的线下门店系统、二手房分销渠道、门店业务员客户资源和拓展能力，恰恰是当前开发商所看重的优势。而中介企业也能借此增加业务量，并逐渐实现转型。

　　除此之外，一位中介行业的业内人士告诉记者，当市场成交量低迷时，开发商愿意通过二手房中介代理销售，也是一种隐性降价的方式。尽管前景不错，但实践中中介企业仍面临利润率低、代理费用结算周期较长等困难，转型并非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量减少的情况下，代理商业地产也成了中介转型的一大方向。张大伟介绍，由于写字楼等商业地产不限购，其租赁、交易近两年都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，也能在一定程度上弥补二手房交易量下滑的损失。