巴曙松:中国房地产业面临第一次真正意义大调整

　　图表3龙头地产公司1-8月累计销售额增速。数据来源：华创证券

　　其次，行业内的整合将会明显加剧，这里的影响因素主要是：1)随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期，行业外的资本大举进入房地产的激励下降；2)在银行信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓，特别是在资金成本整体上移的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等方式融资，并且融资成本也在显著上升；随着融资环境的恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。从目前的情况来看，中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式，不少大型企业由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力，因此，大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

　　在行业整合加速的背景下，龙头企业的市场集中度将会得到明显提升。根据在A股和H股上市的9大地产公司月度销售数据占比全国来看，目前9大地产公司市场占有率为12.5%，同比提高约2.4个百分点。从公开可追溯数据更长的万保金(万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、金地[简介最新动态])市场占有率来看，万保金销售额市占率已由05年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。2011年前8个月，我们跟踪的9家上市房企中，除绿城外，销售额增速均大幅跑赢全国同比数据。龙头品牌开发商在产品质量等方面相比小开发商具有较大优势，也使得销售将分流更为转向龙头品牌开发商的产品。总体上，预计龙头开发商市场占有率经过本轮调整以更快的速度增长。

　　三、房地产调整的短期宏观冲击：是否导致投资增长显著回落？

　　站在当前的时点看，房地产行业的中长期调整的序幕已经打开，但就期短期内对宏观经济的冲击渠道来看，其影响主要体现在对房地产投资下滑可能会改变当前经济平稳回落的节奏。从数据上看，本轮房地产投资周期从2010年5月峰值已经回落，目前已经连续回落13个月，名义增速从38.2%回落5个百分点到33.2%，实际增速从34.6%回落8.1个百分点到26.5%。目前仍处于回落周期之中，随着预售回款速度放缓，未来三个季度房地产投资仍将持续回落。

　　参考历史经验，房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。过去10多年的房地产市场波动周期看，这一回落特征曾经出现在2008年6月，房地产投资名义增速在8个月时间从峰值33.5%大幅度回落32.5个百分点，40%的回落幅度发生在前7个月，60%即20个百分点的回落幅度发生在最后一个月。从先行指标上，在触底之前按揭款连续6个月双位数负增长、定金及预售4个月个位数负增长、信贷资金的大幅收缩以及房地产销售连续12个月高位负增长促成了房地产投资“V”形着陆。

　　图表4房地产投资回落周期的历史对比。数据来源：华创证券整理