巴曙松：真正低收入阶层没有享受到保障房

　　2012年房地产金融会非常活跃，房地产金融创新会非常活跃，房地产金融创新能力将会是房地产企业很重要的一个领域。

　　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松对经济发展的各种看法向来颇受关注，包括其对房地产市场及未来发展的独特意见。

　　除了房地产金融，巴曙松近年也颇为关注保障房建设的种种问题。近期巴曙松再次直言，目前的保障房建设结构并不合理，特别是不应该将经济适用房和限价房纳入保障房的范畴之中。

　　12月14日，在接受观点地产新媒体的采访时，巴曙松还表示，2012年将是房地产金融空前活跃的一年。

　　巴曙松认为，经过近一年来的调控，房地产业已开始出现调整，随着预售回款速度放缓，未来两个季度房地产投资仍将持续回落。

　　对于房地产行业最为依赖的银行信贷，巴曙松预计明年一、二季度仍是惯性回落的态势，三、四季度将会出现温和上升，所以前低后高是明年的大格局。

　　以下为观点地产新媒体对巴曙松先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：您提到稳健的货币政策会为明年提供一个比较平稳的货币环境，那对于明年的房地产企业而言是不是一个利好的消息？

　　巴曙松：房地产的政策、货币政策在金融领域没有出现明显的变化，跟今年应该还是差不多的。

　　观点地产新媒体：所以开发商不应该对明年货币政策方面感到乐观？

　　巴曙松：是的，像2008年底那样的银行信贷放松不现实。

　　2012年房地产金融会非常活跃，房地产金融创新会非常活跃，房地产金融创新能力将会是房地产企业很重要的一个领域，这个趋势已经非常明显。

　　如果整个货币政策基调没有大的变化，房企不可能再去大规模获得开发贷款，或者出现按揭贷款大规模的放松。那么，将会有越来越多房地产企业通过房地产基金，或者其他金融创新方式来保持稳定的现金流以维持开发节奏。所以，包括企业之间的合作、债券市场或基金市场的一些合作也会非常活跃，其实现在已经开始有一些苗头了。

　　观点地产新媒体：不少房企表态要暂停一部分项目的建设以减少当期工程款的支付，很多人认为这都是开发商为节省现金流，保持现金流所做的调整，您认为呢？

　　巴曙松：我在九月底、十月初发表过一个报告，就是房地产企业在这个调整的市场里面，健康的现金流量表要比高盈利的资产负债表可靠得多，企业到现在才开始调整我觉得已经有点晚了。

　　实际上现在整个政策已经非常明朗，其实企业早就应该重点调整，比如通过适当加快销售来增加现金流，通过压缩投资的规模来保持现金流，或者是推进新的商业模式，和不同的房地产商合作等各种形式，实际上这个趋势也是比较明朗。

　　在调整时期，现金流是非常重要的。以前房地产商为什么能够用比较高的利率在民间融资？一个很重要的原因就是以前调控持续时间都不是那么长。

　　从2010年的4月份到现在，房地产调控已经持续了21个月，然后再持续到明年，这可能是持续时间最长的一次调控。所以，没有哪一个地产商可以承受这么长时间的调整，但是房企还可以接受20%-30%的融资成本。那么，房企就必须要在自己的商业模式、日常开发节奏、或区域选择上做调整，去适应新的环境。

　　观点地产新媒体：我们统计了大部分的上市房企，发现有一些房企已经提前完成了年初的目标，另外有一些房企虽然目前还没有完成，但差的也不会太远，也就是说企业的销售状况没有预期差。这是因为政策的滞后性还没有完全体现吗？还是真的是去年销售太好导致部分业绩今年才入账的结果？

　　巴曙松：两个因素都有。一方面可能是销售的滞后，另一方面，房地产企业肯定在区域布局和产品布局上做了调整。比如说可能在限购的一线城市里面没有那么多销售，估计进一步向三、四线城市转移，或者在产品结构上做了调整。这些做了调整的企业相对来说销售状况可能比较好一些。

　　再一个，调整时期往往是中国房地产企业、行业集中度都提升的时期。整合并购会非常活跃，小的公司被并购或者退出市场，实际上使得跨地区、跨业态的大公司应对冲击的能力大一些，所以显得整个行业集中度会提升一些。

　　观点地产新媒体：开发商现在既布局三、四线城市，又加大投入于商业地产，是否担心一二线城市住宅的泡沫会扩散到三、四线城市或者商业地产上吗？

　　巴曙松：对于部分地产商来说，往三四线发展有可能是对的，但当大量的地产商都从住宅转向商业地产和三、四线的时候，就要非常谨慎，要预防形成新的一种泡沫。原因就是商业地产对于开发商的要求和住宅开发有很多不同，比如商业地产占用的资金规模大、期限长。

　　而且商业地产主要的能力不仅仅表现在设计建设方面，可能还有后期运营能力，与相关商户的良性互动，建立良好的商业氛围的能力要更强，实际上很多开发商并不具备这些能力。所以贸然转向商业地产，我们也看到既有一些成功的案例，也有一些失败的案例。

　　那么，三、四线城市的发展，其实也是未来我们国家整个城市化的进程，所以要怎么看这个城市化的布局。从趋势上来看，随着城市群的形成，围绕着城市群的概念来进行布局可能更可行。未来中国城市化可能还会向几个大的城市集中，一些大的城市会形成大城市集群，相应的会在大城市周边形成卫星城，甚至形成一个城市集群。

　　所以，围绕着大城市的城市集群来开发，大城市周边的二、三、四线城市可能有市场机会。但是像中西部或者三、四线城市，虽然可能没有限购的压力，但很可能缺少需求和市场的动力。因为从现在中西部的那些三、四线城市来看，整体的购买力有限，所以房企的布局还是得围绕整个国家城市化的进展，未来从城市集群的角度围绕大城市来布局的可行性更大一些。