温州楼市：定价合理好卖、价位高企难销

　　最近两月市区楼市供应井喷，但成交依旧低迷，是什么原因阻碍购房者买房？但同时，11月份销售量创近19个月以来新高，又是什么原因促使购房者下单？市场调查发现，楼盘性价比高低是购房者下单的最大动因。

　　价格调整频繁进行

　　12月，市区某楼盘对之前已上市但尚未销售的房源价格做了调整，部分楼层房源的价格有所下降，使其更符合市场需求，这也是今年市区首例已开盘住宅价格的调整。

　　同样，在这个月份，温州经济技术开发区某楼盘推出100多套房源，尽管之前市场反响不错，但100多套房源由于定价偏高，最后造成销售不理想。而此后，龙湾区一楼盘逆市抢滩上市，以低起价等优势吸引购房者目光，在开盘的当日，该楼盘住宅与商业受到购房者青睐，销售率明显高于市区同期上市的其他楼盘。

　　来自温州大学房地产研究所的数据显示，之前的11月份，主城区直线距离不到1公里的某两楼盘先后开盘，但由于性价比不一样，两楼盘的销售率也有天壤之别，销售好的几乎清盘，销售不好的几乎没卖多少。

　　现阶段，开发商面对高企的库存量和销售压力，以价换量已成为其主要营销策略。来自温州大学房地产研究所的数据显示，之前，绝大部分楼盘在开盘定价时都会充分考虑市场因素，普遍下调之前的心理价位，部分幅度甚至达到30%。同时推出“放心回购”、送装修、送宝马和送车库等政策，但这些政策并没有受到购房者重视，而与此形成对比的是部分有高折扣优惠的楼盘，出现了购房者快速下单的现象。

　　种种迹象显示，为了尽快回笼资金，现阶段开发商已开始大规模采取“走量换现金”，不再追求利润最大化。

　　楼盘明星营销盛行

　　昨日，置信原墅会所式展示厅开放，并邀请了谭咏麟、潘玮柏等众多明星为其造势，以此吸引人气和关注度。

　　在市场低迷背景下，以明星等噱头吸引购房者关注，置信原墅并非第一例。如之前金色海岸邀请范冰冰、吴小莉亲临展示厅现场；中梁橡树湾邀请吴佩慈；置信广场则邀请了张宇、许志安和吴大维；平阳置信汇金名豪邀请张信哲；平阳瑞阳豪庭邀请郭晶晶和李慧珍，以及即将举行新中梁地产冠名王力宏演唱会等。今年温州楼市，明星与楼盘的互动已愈演愈烈。

　　明星效应不可小觑，在销售放缓的态势下，明星营销有利于快速吸引人气。不管此举能否把品牌推广与促进成交有效结合，但明星可在一天甚至半天时间内，迅速聚集楼盘人气，这种效果如磁铁对铁石的吸引力一般大。这也是各开发商对明星营销乐此不疲的最大原因。

　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，明星只是营销策略之一，但是非核心措施，而在这其中，明星是最热闹的东西，但未必是最有效的。现阶段有能力和有资格买房的，大多并不追星，开发商在明知购房者不追星的背景下，仍乐此不疲推出明星与楼盘互动，不过就是在低迷楼市下提升市场关注度，并以此吸引人气而已。

　　冷热不均反映市场态势

　　11月份至今，市区有近10个楼盘先后上市，但销售情况却冷热不均，种种迹象显示，价格已成为购房者下单的最大动因。

　　智越房产策划机构总经理徐晓清认为，近期，市区楼市不同楼盘出现不同的销售情况，最关键原因是“性价比”的问题。限购和限贷政策限制了一大批潜在购房群体，也直接限制了购房者的数量。在购房者有限的背景下，性价比就成了购房者考量楼盘的关键因素，这些在近期已开盘的楼盘中得到充分体现。

　　“近期会买房是因为打折的力度大，让人心动的房价是购房者买房的关键原因；同时，最近新盘上市放量，房源选择余地大，也是购房者下单的主要原因。”徐晓清说。

　　针对时下市场独特的市场格局，平安易居总经理姜毅则认为，现阶段购房者主要有两种心态，一种是继续保持观望，另一种是打破观望开始买房。存在这两种心态无非是购房者对后市的信心问题。现在影响购房者的购房行为，主要还是信心问题，而降价等因素应该排第二，因为很多购房者尽管价格下降了，但仍没有出手，主要原因还是对后市没有信心。

　　“当然，目前在二手房成交最后关键阶段，房价已是打动购房者下单的最终因素。”姜毅说。