新华社资料图片
近日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办“房地产金融风险管理”座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。
就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。
目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有效反映购房者心理预期。会上还提出，随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数;采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。
据央行网站
新名词：MHPI新建住宅价格指数
中国重点城市新建住宅价格指数(Megacity Housing Price Index，以下简称MHPI)，用特征价格法编制。
主要思路：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价格。市场会给出基本功能的价格及每项具体特征对基本价格的影响系数，由此计算房屋的整体价格。分解出房价中各项特征的隐含价格，并剔除其对房价变动的影响，就可以得到纯粹由供求关系变动引起的价格调整。
主要优点是：(1)剔除了在售楼盘的结构特征影响，能真实反映价格变化。(2)相对于当前国内已有房价指数，该指数的基础数据源来自各城市的实际成交记录，信息全面、真实可靠。(3)包含全部在售新建住宅交易信息，覆盖面广;可编制各细分市场指数，代表性强。
央行公开承认房价拐点初现
银行和房企能承受房价下跌20%到30%，但担忧引发恐慌性抛售及连锁反应。
中国人民银行(以下简称“央行”)调查统计司在11月底召集了由中国银监会统计部、10家商业银行风险管理部门人员以及3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参与的“房地产金融风险管理”座谈会。央行在昨日发布的会议简报中称，房价拐点已初现端倪，并援引部分商业银行和房企的发言称，其能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但担忧房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应。
这恰与银监会于11月中旬发布的《2011年第三季度中国银行业运行报告》显示出的“当季房地产业新增贷款环比首次出现负增长”数据相吻合。
值得关注的是，正值2011年年关，近十个城市的限购政策还有不足一月便到期，房地产调控政策即将走入下一个窗口期。
银行与开发商能承受房价跌三成
央行昨日在其官网上发布的一篇《房地产金融风险管理座谈会在京召开》的新闻稿件中称，该次座谈会于11月24日举行，会议重点讨论了央行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。
这两篇报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
有部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。
“部分商业银行的表态说明银行也了解房地产市场若出现全面下跌的话，会产生一系列连锁反应。银行对严重后果还是有担忧的。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示，当前楼市降价已蔓延至二手房交易市场，这是楼市不景气的明显标志，下一步房价或将继续调整。
北京市房地产交易管理网最新数据已显示，11月北京市二手住宅成交均价为22018元人民币/平方米，创下了近15个月以来的新低。
关注房企自有资金状况
关注房企自有资金状况
央行还援引参会代表的话称，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。
楼市的持续调控已令开发商日益感觉到资金的压力。
国家统计局11月上旬发布的数据显示，今年前10个月房地产企业本年资金来源达68429亿元，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓;11月18日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格显示环比首次下跌0.14个百分点。
11月17日，银监会发布的《第三季度中国银行业运行报告》也显示，房地产业新增贷款环比首次出现负增长，报告虽未披露当季房地产业新增贷款的具体数额，但称“随着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧”。
针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。
今年11月30日，央行突然宣布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，为近三年来首次调降。此举标志货币政策转向拐点出现，始于2010年的一轮紧缩货币政策已阶段性完成，令房地产行业看见了一丝曙光。但人民日报周四文章指出，房地产业内人士普遍认为，这并不说明楼市调控放松，也难以改变未来房价下降的趋势。
