5年保障房大计推出 保障房红利能否实现

　　融资模式尚需探索

　　巨大体量保障房建设所必须的1.4万亿资金从何而来，已经成为中央和地方、财政拨款和社会资金博弈的焦点。而地方政府融资平台、社会资本代建合作以及银行、基金等金融工具的加入，使得这场博弈愈发纷繁复杂。

　　有人估算过，2011年建设1000万套保障房需1.4万亿资金，中央财政仅提供人民币5000亿元，其余的资金将来自地方政府和购房者，大头仍要由地方政府自己买单。1.4万亿元差不多相当于地方政府全年的土地出让收入。巨额建设资金从何而来？从开工到建成上市到底要多久？这一切，都是待解的问号。

　　目前有关部门在鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，据称正建立由政府主导的市场化投融资和建设机制，而信托资金以其快速灵活的特点和集合社会分散资金的方式，将介入保障房建设。

　　北京于今年6月政府财政注资100亿元成立北京市保障性住房建设投资中心，并每年增资为统筹公租房融资、建设收购和运营管理提供平台，并出台政策明确公租房可以在一定年限后出售，激励开发商参与。

　　而在上海，保障房的建设更多融入商品住宅开发。住宅地块的出让条件中含有一定的保障性住房比例的方式将被推广。不过，也有业内专家认为保障房土地靠平调、靠划拨、靠非财政的国有企业利润转移支付购置、靠对开发企业的契约强求，只有行政基础，没有市场条件，恐难持续，也使保障住房的资金投入无法建立在稳定的基础之上。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹称，随着保障房建设“主力军”从经济适用房转向廉租房和公租房为主，保障房公共性愈甚，相应吸引社会资金的能力也更加薄弱。目前全国多地的非政府资金筹集并不顺利。

　　长期研究保障房建设的住建部政策研究中心副主任王珏林对此深表担忧：企业要考虑成本核算和投资风险，不赚钱就理所当然不进入。而地方政府有中央制定的硬任务，没有钱也只能“千方百计”将这部分资金填上。

　　并非没有成功的案例可供借鉴，上海市浦东新区的公租房项目成功引入泰康保险资产支持，被视为保障房吸引民间资本的一次突破；北京市也会同国土资源部，特批“集体用地建设公租房”的试点方案，该方案将为北京市此前提出的“鼓励企业、园区和农村集体利用自有土地建设租赁用房”提供更充分的政策依据。

　　但在更大范围内，虽然有一些金融机构和投资机构对涉足保障房建设融资表示出“兴趣”，但涉及到操作层面，银行界人士直言不讳：

　　保障房建设耗资大，周期长，贷款回收不确定性较大。因此，大多处于初期探索和观望阶段。而企业作为社会资金的主要载体，其参与的积极性同样并不乐观。万科在广州的公租房项目“万汇楼”运营3年仍未找到合理的盈利模式。

　　2010年11月初，重庆市市长黄奇帆曾表示，重庆需提供4000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，总共需约1000亿元的投资。

　　黄奇帆称，1000亿元中，政府将投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；此外70%要依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。黄奇帆称：“市场融资形成的利息，可以用公租房的租金来平衡。这是一个信用很好的投融资平台”。

　　不过，很多业内人士认为这过于乐观了。有专家分析，从目前重庆的土地出让净收益、公积金和中央财政补贴等指标看，至少有数百亿元资金缺口，现在成熟融资模式并未成型。而公租房的优惠政策、土地出让条款等政策预期不明朗，也同时增加了房企参建保障房的顾虑。