评论：共有产权是保障房体系的重大创新发展

　　2011年3月，《上海市经济适用住房价格管理试行办法》出台。其中，共有产权的运作机制成为焦点。实际上，不仅共有产权房是一种具有特色的经济适用房，而且共有产权的运作机制也具有重要的理论与实践的创新价值。

　　比有限产权更合理

　　上海经济适用房共有产权运作机制，具有可操作性的创新内涵。这一机制着眼于解决在使用和收益分配方面的公平性等问题，主要依据政府的各种投入(如土地出让金、行政事业性收费及其他税费减免等)和购房人的购房款投入所占的不同比例，并考虑周边同类型房屋的价格，设定政府(住房保障机构)和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过合同事先约定。实际操作中，在综合建设成本、保障对象支付能力等因素的基础上，按照30: 70或40: 60的比例约定政府与保障对象的产权比例。

　　共有产权在操作过程中具有三个特点：一是产权收益的限制，购房人将得到其购房投资产生的合理收益，也将面对市场风险；二是5年后才能上市转让，且住房保障机构有优先回购权；三是购房人只能自住。这些体现了经济适用房用于解决住房困难的功能定位。

　　经济适用房采用共有产权运作机制，是具有法律基础的，其与原先经济适用住房有限产权的提法相比，更加合法、合理。根据《中华人民共和国民法通则》“一物一权”原则规定，一物只能有一个所有权，但是该所有权既可以由一个民事主体单独享有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有。“共有产权”在《物权法》上也有明确的出处。可见，共有产权运行机制或共有产权房在现行法律体系下进行了创新，同时具有可操作性。

　　促进政府和保障对象双赢

　　共有产权经济适用房的价格形成机制，较好地考虑了市场化住宅供应体系的价格形成机制和现状，将政府对经济适用房的补贴以产权的形式表现出来，使得共有产权经济适用房从一开始就与市场有了较好的接轨，从而有效减缓共有产权经济适用房上市后对市场化供应体系的冲击。

　　通过经济适用房的出售，政府可以收回各项投入，用于支付经济适用房的回购款，从而缓解当期保障性住房建设的资金压力；通过共有产权经济适用房在市场上出售或由保障对象购买政府持有的部分产权，政府能够回收其未收的土地出让净收益和各种税费，以及部分增值收益，有利于积累后续的保障性住房建设等资源，从而推进住房保障事业的可持续发展。此外，鉴于土地出让净收益的收回，在选择经济适用房建设地点时，政府可以更多地选择靠近市区或者小区配套成熟的地块，从而方便保障对象的生活和工作，这对于化解目前经济适用房选址相对偏远的问题具有重要意义。

　　通过提供有产权的保障性住房，使保障对象不仅以收入的积累，同时以住房财产的保值增值，逐步积累住房支付能力，等到条件具备时进入住房市场化体系，进一步改善住房条件，这是一个非常有效的手段。从“当期保障，是为了远期不用保障”这个意义上讲，共有产权经济适用房比公共租赁房等保障方式更为有效。

　　通过回购共有产权经济适用房，完善经济适用房的退出机制，可以实现经济适用房的循环利用，并提高社会住房保障资源的利用效率。

　　进一步完善共有产权运作机制

　　共有产权机制是对现行经济适用房制度的补充和完善，但在具体运作中可能还存在一些问题。对此，提出以下几点建议：

　　1、进一步完善共有产权经济适用房管理机制。建议在本市住房保障中心下设立上海市住房保障专项基金(各区县可设立分账户)，住房保障资金和房源等资产管理都要在该专项基金管理框架内运行。同时，要明确在共有产权经济适用房上市时，“非购房人”部分的权能收益应划入该基金，即住房保障的收益将继续专项用于住房保障支出。

　　2、完善共有产权经济适用房定价机制。一方面，建议土地供应由行政划拨转变为公开“招拍挂”方式，使土地出让成本真正成为经济适用房成本的重要组成部分；另一方面，要完善共有产权经济适用房的上市回购定价模式。若政府出资回购受助者产权，则要确定一个合理的回购价格，对此建议综合考虑类似商品住宅的投资回报、租金消费、房屋折旧等方面的因素进行核算，不高于类似商品住宅价格的90%。

　　3、加强宣传，做好舆论引导工作。一方面，要引导、激励、动员广大市民关心和积极参与到上海经济适用房的建设管理中；另一方面，当上海经济适用房推进中遇到某些问题时，要通过舆论引导，及时帮助化解矛盾、维护稳定，同时倡导正确的住房消费理念，给予目标群体合理的心理期望值。

　　改革开放的成功经验告诉我们，一个好的制度一定是一个务实、可操作的制度，一个与时俱进、不断创新的制度。如果实施情况良好，时机成熟，共有产权运作机制不仅可适用于经济适用房，还可进一步完善发展，以此为核心在上海率先创建一个具有特色的共有产权保障机制。