三、四线城市：商业地产热土

　　三、四线城市商业地产成为开发商追逐的热点。

　　在史上最严厉的宏观调控下，三、四线城市的商业地产既不限购也不限贷，成为2011年开发商的避风港。三、四线城市的商业地产到底如何，前景怎样，有何风险，本报记者进行了调查。

　　典型案例

　　临安，浙江的一个县级市，今年10月18日，首个大型商业地标项目万华广场试营业，项目总建筑面积达40000平方米。里面有全国县级城市第一家必胜客门店，有面积达13000平方米的沃尔玛，还有味千拉面、雅戈尔等近百个知名品牌。

　　这并非个例，11月11日，廊坊万达广场开业。项目总建筑面积约65万平方米，总投资约50亿元，一举成为廊坊最高档的城市综合体。

　　随着经济的持续发展，三、四线城市的优势和商业价值正在全面凸显。特别是浙江、江苏、广东、福建等经济发达地区的一些地级市,唐山、大庆这样的资源型城市,或者像廊坊这样受京津辐射的新兴城市，一边是强劲的市民购买力和巨大的消费潜力，另一边却是设施落后，布局零散、业态单一的传统商业，两者间的巨大反差，让发展商和零售商看到了巨大的商机。

　　商机无限

　　零售商：4000亿百货容量待开发

　　在刚刚闭幕的第13届中国连锁业会议上，中国连锁协会会长郭戈平表示，北上广深等一线城市的市区零售市场竞争异常激烈，市场已经基本处于饱和状态，零售商的竞争已经开始向三、四线城市扩散。

　　在中国连锁企业2010年排名前十位的零售企业都迈出了进军三、四线城市的步伐，而上市零售公司如步步高、南京中商、鄂武商、合肥百货、成商集团、广百股份等国内大型零售企业也开始在三、四线城市落子。南京金鹰百货日前也发布公告称下半年计划在三、四线城市开设5间分店。

　　华泰联合证券研究所近期的研究报告指出，目前三、四线市场如同5年前的二线城市、2~3年前的中西部城市一样：需求快速增长、供给相对缺乏，率先下沉圈地的公司培育期短、回报丰厚。

　　华泰研究报告还推算，整个三线以下(含三线)市场限额以上百货容量达4000亿元。

　　地产商：消费潜力非常大

　　需要下沉载体的零售商和正在向三、四线拓展的房地产商可谓一拍即合。特别是在史称最严厉的宏观调控环境下，没有限购限贷政策的三、四线商业地产可谓如火如荼。

　　华远地产董事长任志强日前表示，单独讲城市化率，是在减速过程，但是细分来看，二线城市，尤其是三、四线城市，正处于城市化高速发展的加速期，需求量巨大。

　　不少房地产企业已经行动起来，抢占先机。今年，中海地产宣布将在南京、沈阳、济南、天津、珠海五座城市投建环宇城购物中心；首创置业表示今后将重点在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三、四线城市布局商业地产业务。而走得最快的是商业地产大腕万达，2011年在廊坊、唐山、石家庄、襄阳、宁德、泰州等三、四线城市开业，2012年的重头戏也在三、四线城市。

　　中原工商铺市场与研究总监刘广浩表示，一、二线城市的土地资源有限，而三、四线城市的消费潜力非常大，其商业地产还有很大的发展空间。

　　风险

　　承受力有限商业地产或过剩化

　　“我对三、四线城市的商业地产还是持审慎态度的。”知名地产专家韩世同表示，三、四线城市的消费水平和一、二线城市是不能相比的，“一、二线城市的商业综合体可以有三四十万平方米的体量，三、四线城市可能十万平方米就可以。”

　　中国购物中心产业资讯中心的报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

　　在消费习惯上，三、四线城市同样有一个培育的过程。业内人士表示，三、四线城市的市场是存在的，但是这些城市对品牌的认知、购买力等都与一、二线城市不能同日而语，因此调整产品和结构显得尤其重要。

　　广百股份CEO黄永志表示，在低线城市的发展，广百将主要以购物中心、综合体的形态去发展。